Duur woonland

Twitterkoning Jan Kees de Jager, thans interim-minister van Financien, leutert wat VVD-praat inzake de aanpak van de hypotheekrente-aftrek. Hoogleraar economie en overheidsfinanciën Bas Jacobs veegt vervolgens de vloer aan met de uitspraken van Jan Kees.

Econoom Bas Jacobs (Erasmus Universiteit Rotterdam) heeft furieus gereageerd op uitspraken van minister van Financiën Jan Kees de Jager (CDA). De minister gaf deze week aan dat sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek wat hem betreft taboe is, mede omdat het een lastenverzwaring zou zijn.

“Ik word doodmoe van dit soort geleuter van politici”, aldus Jacobs vandaag in De Kijker Aan Zet (RTL Z). “Er is een enorme opgave in de overheidsfinanciën van bijna 30 miljard euro. Dan schiet het helemaal niet op als politici om de haverklap zeggen dat ze bepaalde maatregelen niet willen. Uiteindelijk zal er dan niets gebeuren.”

De hoogleraar economie maakt zich kwaad over het feit dat er veel geld rondgepompt wordt op de koopwoningenmarkt.

Jacobs: “Per jaar kost de fiscale behandeling van woningen netto ongeveer 15 miljard euro. Dan gaat het niet alleen om de hypotheekrenteaftrek, maar ook de gemiste belastinginkomsten omdat sparen in het eigen huis niet belast is, minus de overdrachtsbelasting en de fiscale bijtelling van het eigen huis. Ik vind het belachelijk dat wij een staatssubsidie hebben op eigen woningbezit.”

Jacobs beweert tevens dat de hypotheekrenteaftrek het eigen woningbezit niet bevordert en dat andere belastingen kunstmatig hoog zijn om de hypotheekrenteaftrek te kunnen financieren. Ook zou de aftrek vooral terecht komen bij hoge inkomens.

“Het is echt van de zotte dat één van de meest krankzinnige maatregelen van ons belastingsysteem nu van een politiek taboe wordt voorzien door de minister van Financiën”, aldus een boze Jacobs.

Tekst fok.nl, 20 maart 2010

Boosheid groeit over jaarlijkse huurstijgingen

Prijsopdrijving in 'vrije' sector aanpakken

De jaarlijkse huurverhoging leidt momenteel tot een aanhoudende stroom aan klachten van boze bewoners. De huurprijzen in de particuliere markt blijken, hoewel de wettelijk toegestane maximale verhoging van 2,5 procent per 1 juli in de sociale sector al flink is, nog forser te zijn opgeschroefd.

Er komen minstens drie keer meer klachten binnen over de hoogte van de huursommen dan in 2008. Dat constateert Jurofoon, een landelijke juridische adviesorganisatie op basis van het aantal geregistreerde huurklachten, die de laatste drie maanden zijn opgelopen van 150 tot 200 per maand naar 600 per maand. "Je kunt gerust spreken dat er een bom onder de particuliere huursector ligt", stelt Jurofoon-directeur Koert Adriaans. "Onze advocaten en juridische adviseurs hebben de handen vol. De huursector probeert op een geraffineerde manier de prijzen op te drijven."

Broddelwerk rond huur

Zo wordt er geknoeid met contracten en voorstellen van huurverhogingen. Daarnaast wordt de huurprijs kunstmatig verhoogd door allerlei onduidelijke servicekosten. En in veel gevallen ligt het voorgestelde verhogingspercentage hoger dan wettelijk is toegestaan. Sommigen hanteren verhogingen die soms vijf procent of nog hoger bedragen.

De gemiddelde huurprijs van woningen in de niet-corporatieve, vrije sector in Nederland lag in juli 4,9 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar. In juli 2009 werd voor een huurwoning gemiddeld 767 euro gevraagd. In dezelfde periode vorig jaar was de gemiddelde huurprijs 719 euro. Dat meldde woningverhuurder Direct Wonen (24 augustus 2009). In mei en juni daalden de huren juist ten opzichte van een jaar eerder. Vooral goedkopere huurwoningen (tot 800 euro) werden fors duurder. De gemiddelde huur in dat segment steeg met 9 procent tot 498 euro. In het duurdere segment (boven de 800 euro) steeg de gemiddelde huur met 2,1 procent tot 1213 euro per maand. Het aantal nieuw aangeboden huurwoningen lag in juli 1,4 procent lager dan in juli 2008.

Niet alleen kleine verhuurbedrijven of particulieren maken misbruik van de jaarlijkse huurverhoging. Ook institutionele beleggers zoals projectontwikkelaars, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen proberen volgens de Woonbond een extra graantje mee te pikken. Meestal blijkt een huurovereenkomst al snel in feite een wurgcontract te zijn.

De Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden, is geschrokken. De belangenorganisatie wil dat minister Van der Laan (Wonen) keiharde sancties gaat hanteren om verhuurders die de prijs zo opdrijven, aan te pakken. Ze moeten flink worden beboet en de te veel betaalde huur terugstorten.

Politieke aandacht ontbreekt

Overigens hebben noch de Woonbond noch de gevestigde politiek zich ooit wezenlijk bekommerd om uitgeknepen huurders in de middengroepen die aangewezen zijn op het huren van een particuliere of geliberaliseerde woning. Aandacht en belangenbehartiging zijn er genoeg: van 'links' voor de minima in de sociale huursector en van 'rechts' voor huiseigenaren met al of geen financiële zorgen, maar niet voor gewone huurders met een middeninkomen. Het is maar zeer de vraag of dat nu wel gebeurt.

Ruim 23 procent van de huurders van particuliere huurwoningen - het gehele bestand is 800.000 - hebben volgens onderzoek van Direct Wonen moeite met het betalen van de huur. Een verantwoorde richtlijn van de verhouding kale huur/netto inkomen is volgens het Nibud 1/3. Als de huur van de huidige woning door de jaarlijkse huurverhoging stijgt, zijn deze huurders vaak genoodzaakt om op zoek te gaan naar een goedkopere huurwoning.

Hoogste huurstijging in vijf jaar

Hoe ernstig de huurprijsopdrijving per 1 juli geweest is, mag blijken uit het feit dat volgens het CBS de gemiddelde huurverhoging 2,8 % geweest is, terwijl bij het overgrote deel (>90%) van alle huurwoningen slechts de maximaal toegestane huurverhoging van 2,5 % geldt. Vooral nieuwe huurders en huurders boven de liberalisatiegrens hebben dus een krankzinnig forse huurstijging opgediend gekregen.

Bronnen o.a. Telegraaf, NdlDbl, CBS en Vastgoedmarkt , 21 juli 2009

Lees bij voorbeeld: Forse huurverhoging. Ook bij deze gevallen in Haarlem ondernam de Woonbond geen daadwerkelijke actie.

Minister zwicht voor druk van bouw- en vastgoedbranche

Hypotheekgarantie gaat tijdelijk omhoog

Als het aan minister Van der Laan ligt, gaat de Nationale Hypotheekgarantie tijdelijk omhoog. Volgens ingewijden praat het kabinet vrijdag over een plan om de garantie te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Op die manier moet het voor meer mensen mogelijk worden om een huis te kopen door de wat lagere renteberekening van de banken bij NHG. De maatregel zal volgende maand moeten ingaan, en anderhalf jaar moeten gelden tot 1 januari 2011.

Over de verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie wordt al langer gepraat. Eind vorig jaar riep de Tweede Kamer het kabinet op er werk van te maken, maar daar zag het kabinet toen niet veel in. Begin dit jaar kondigde minister Van der Laan (VROM) aan dat het kabinet alsnog zou onderzoeken wat de effecten zijn van verhoging.

De financiële effecten voor het Rijk blijken voor de minister van Financiën die aanvankelijk gegronde bezwaren tegen het plan had, nadien toch niet van belang; de Staat schuift immers bij calamiteiten de lasten gewoon door naar de burger.

Bron NOS 17 en 30 juni 2009

We verwijzen naar: VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten van 25 mei 2009. Het Rijk wordt de enige achtervang voor de NHG (nationale hypotheekgarantie). Komt er straks eindelijk een ernstige huizencrisis, wat in feite een al heel lang met kunst en vliegwerk uitgestelde, hardnodige correctie zou zijn van de torenhoog opgedreven prijzen op de woningmarkt, dan mag dus de belastingbetaler - dankzij deze en vorige ministers van VROM - opdraaien voor volledige vergoeding van de restschulden aan de hypotheekverstrekkende banken en verzekeraars, na verkoop van de huizen. Men hore ook prof. Arnold Boot, kroonlid van de SER op vastgoedzeepbel YouTube

Redactie Heemland, 17 mei 2009

VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten

Namens de gemeenten houdt de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) toezicht op premiestelling en kostengrens van een huis dat onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt. De financiële risico’s die gemeenten lopen door de achtervangpositie worden groter en daarmee onverantwoord.

Vanaf 2011 treedt een nieuwe achtervangregeling in. De VNG adviseert gemeenten nu al enige actie te ondernemen.

Nieuwe afspraken
De nieuwe situatie is als volgt:
Uiterlijk vanaf 2011 neemt het Rijk de achtervang voor alle nieuwe hypotheekgaranties op zich.
Na 1 januari 2011 blijven gemeenten wel garant staan voor de vóór 1 januari verleende garanties.

Gemeenten, bereid u voor
Gemeenten kunnen nu al hun besluitvorming voorbereiden. Elke gemeente zegt zelf de overeenkomsten voor nieuwe aanspraken vanaf 2011 op. Daarbij is een belangrijke consequentie het creeëren van een voorziening op de gemeentelijke begroting om eventuele risico’s op te vangen.

Bron: VNG, 25.05.2009

Voor het eerdere beloop van de discussie over de NHG leze men: Hoog opgedreven prijzen op de woningmarkt stutten ? (1 november 2008).

Grote lobby voor opkopen van woningen

Bouwsector wil verkoop van huis borgen bij aankoop nieuwbouwhuis

Bouwsector oppert plan voor opkoopfonds
Bouwers en projectontwikkelaars zetten uit onvrede over de crisisaanpak van het kabinet een fonds op "om kopers van een nieuwbouwhuis te helpen". ‘Al onze goede voorstellen verdwenen in een bureaula van het rijk,’ zegt Jan Fokkema van branchevereniging 'Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen' (Neprom). Volgens directeur Fokkema moet het fonds binnen twee maanden van de grond komen: "Anders is het te laat". Projectontwikkelaars, provincies, gemeenten en andere belanghebbenden praten over het opzetten van het fonds. Het voorstel is dat straks kopers van nieuwbouwwoningen hun oude huis dan altijd kunnen verkopen aan het fonds voor 90 procent van de taxatiewaarde. De bouwsector koopt hun oude huis op en geeft de garantie dat dit binnen drie maanden is verkocht. De koper heeft door deze regeling geen dubbele lasten en zal eerder een nieuwbouwhuis kopen, zo wordt verwacht..

Fonds gevuld door sector met half miljard, rest door andere belanghebbende partijen
De sector stopt naar eigen zeggen een half miljard euro in het fonds. Om het fonds te vullen is de bouwsector volgens de krant in overleg met provincies en de 27 grootste gemeenten in ons land. In ieder geval Gelderland zou meedoen voor bouwprojecten in deze provincie. Noord-Brabant en Limburg onderzoeken de mogelijkheden voor deelname en ook de gemeente Eindhoven bevestigt dat er overleg gaande is.Eerder maakte Aedes, de koepel van woningcorporaties, bekend onverkoopbare huizen te willen opkopen om ze vervolgens te verhuren.

Bronnen: RTL en Elsevier, 1 april 2009

Woningcorporaties willen huizen opkopen

HILVERSUM - Woningcorporaties willen huizen opkopen die door de recessie onverkoopbaar zijn. Daarna willen ze de woning direct verhuren. Een woordvoerder van Aedes, de koepelorganisatie van corporaties, heeft een bericht hierover in De Telegraaf van donderdag bevestigd. Het gaat om huizen met een vraagprijs van ten hoogste 250.000 euro. Voorlopig gaat het om initiatieven in Oldenzaal, Goes en Helmond.

De maatregel moet volgens hem wel passen in de lokale situatie en bedrijfsvoering van de corporatie. Door de opkoop kunnen huizenbezitters die in financiële problemen zijn gekomen, verlost worden van hun hypotheeklasten. De zegsman van Aedes benadrukt dat het om een tijdelijke maatregel gaat en dat het de bedoeling is dat de huizen op termijn weer verkocht worden.

De corporaties hebben voor opkoop toestemming van het ministerie van Financiën nodig om de rentekosten, die voor de aanschaf moeten worden gemaakt, te kunnen aftrekken.

(ANP), donderdag 12 maart 2009

Ons bevind:

Woningkoepel Aedes volgt hiermee het voetspoor van de NVB (Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers) en de gemeenten met hun zeer winstgevende grondbedrijven om er lustig op los te lobbyen: Men leze "De tien aanbevelingen van de NVB" op RTL Nieuws.nl en "Inkoopfonds moet ruimte brengen op woningmarkt" (Telegraaf, 5 maart 2009).

Het oppermachtige bolwerk van uitstekend georganiseerde, institutionele partijen op het gebied van bouw en onroerend goed: van bouwers, projectontwikkelaars en makelaars tot verhuurders, corporaties en overheden, laat zich gelden om hoe dan ook een gezonde correctie van de prijzen te voorkomen. De huizenprijzen mogen kennelijk niet flink dalen terwijl juist een verlaging van de huur- en koopprijzen uiterst wenselijk is.

De minister van WWI heeft op 1 april laten weten niets in de voorstellen te zien; wars van de druk heeft hij zomaar het gezonde verstand laten spreken!

Redactie Heemland, 12 maart 2009

Wat is er al niet heilig ?

Hypotheekrenteaftrek heilig voor premier

Premier Balkenende wil niet dat er aan de hypotheekrenteaftrek getornd wordt. Hij houdt vast aan het standpunt dat hij eerder heeft ingenomen, zegt de Rijksvoorlichtingsdienst.

Gisteren zei Balkenende dat niets moet worden uitgesloten in de strijd tegen de crisis. Vandaag laat hij weten dat de hypotheekrenteaftrek daar niet onder valt. Beperking zou onverantwoord zijn gezien de zwakke huizenmarkt, vindt hij.

Vice-premier Bos zei gisteren dat ambtenaren alles bekijken, ook het eigen huis. VVD-leider Rutte zei vandaag dat Balkenende het uit zijn hoofd moet laten om de renteaftrek te beperken.

NOS, 6 februari 2009

Ons bevind:

Het lijkt erop dat de regering het maar moeilijk heeft om grote bezuinigingen te vinden die de burgerij niet teveel treffen. Zelf weigert ze de besparingen te vinden in de eigen politiek-bepaalde uitgaven, terwijl die daar toch volop te vinden zijn (Lees Linksom en rechtsom besparen --lijst van besparingsvoorstellen bij de Miljoenennota 2005 en Geld in eigen vet zoeken).

Over de veronderstelde hogere levensverwachting welke een verhoging van de pensioenleeftijd zou rechtvaardigen, is al veel geschreven; men leze terzake: "Zoveel ouder worden we niet" door Martin van der Laan, Trouw 5 januari 2006. Dat de Aow-premieopbrengsten ontoereikend zouden zijn voor het uitbetalen van de Aow-pensioenen, is een door de politiek bedachte fictie.("AOW-premie kan flink worden verlaagd" (Volkskrant, 25 januari 2008)). Ouderen worden murw gemaakt zich voortdurend te schikken en in te leveren. Overigens wordt het steeds moeilijker een passende pensioenopbouw te verwezenlijken vanwege de forse beperkingen opgelegd door opeenvolgende kabinetten.

Aangaande de hypotheekrenteaftrek is er een buitengewoon krachtig bolwerk van diverse belangengroepen actief om deze onrechtvaardige belastingaftrek - koste wat het kost - veilig te stellen tegen aantasting. Extreme stijging van de huizenprijzen en extreme verschillen in woonlasten hebben hun beslag gekregen. Dat daarmee de belangen van heel veel anderen reeds jarenlang diepgaand geschaad worden, daar heeft deze sociaal-politieke lobby van bouwers en projectontwikkelaars tot vastgoedmagnaten en gemeenten (*) maling aan. Lees kortgeleden nog in de NRC: "Grote lobby voor ingrijpen op woningmarkt". Vanuit Heemland wordt al geruime tijd heftig stelling genomen tegen dit bolwerk van belangengroepen, lees bij voorbeeld "Cordon rond woningmarkt wordt niet opgebroken".

Redactie, 7 februari 2009

* Gemeenten lobbyen er hard op los (Telegraaf, 5 maart 2009): "Inkoopfonds moet ruimte brengen op woningmarkt"

Lees ook Jeroen de Boer in Analyse op www.z24.nl: Hypotheekrenteaftrek - de schandvlek van Balkenende IV

Vastgoedbranche vraagt om maatregelen woningmarkt

Regering met brandbrief onder druk gezet

(Novum), donderdag 10 december 2008

De regering moet dringend maatregelen treffen om de ingezakte huizenmarkt te ondersteunen. De woningbranche heeft daarover een brandbrief gestuurd naar minister voor Wonen en Wijken Eberhard van der Laan (PvdA). Elco Brinkman, voorzitter Bouwend Nederland is eerste ondertekenaar van de 'vertrouwelijke' brandbrief aan de leden van het Kabinet en NVM-voorzitter Ger Hukker was de initiatiefnemer van het schrijven. Een woordvoerder van de makelaarsunie NVM bevestigt het bericht van woensdag hierover in de Volkskrant.

Een woordvoerder van de VEH noemde de brief op Radio 1 een uiting van 'grote zorg en grote urgentie'. De brief is ondertekend door de Vereniging Eigen Huis (VEH), de organisatie van projectontwikkelaars Neprom, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de koepel van woningcorporaties Aedes, de vereniging van bouwondernemers NVB en de Woonbond, die de belangen van huurders vertegenwoordigt.

Noot van de redactie:
Wat de Woonbond bezielt tot z'n steun aan deze brief van lobbygroepen, is een raadsel ! Als eindelijk de markt z'n werk verricht, een markt die al jaren achtereen met kunst- en vliegwerk op hol gejaagd is, dan is het weer niet goed.

Ons bevind

De regering is op 15 januari 2009 met een pakket maatregelen gekomen om de economische bedrijvigheid, onder meer de woningmarkt, te ondersteunen. Ze komen erop neer dat de overheid als een verzekeraar garant staat voor exporterende bedrijven, ziekenhuizen en woningcorporaties die geld willen lenen. Niet meer en niet minder. Die terughoudende opstelling jegens het bedrijfsleven lijkt ons verstandig. Naar de burgers toe zijn helemaal geen toezeggingen gedaan.

Het verblijdt ons dat de regering nu eens niet gezwicht is voor de kruiers van de oppermachtige bouw- en woonbranche die preken voor eigen gewin. Zelfs de wooncorporaties, verenigd in Aedes, en de Woonbond meenden aan die druk - middels de brandbrief onder aanvoering van Elco Brinkman van 10 oktober 2008 - mee te moeten doen. Nooit zijn die zogenaamd maatschappelijke instituten sociaal geweest ten opzichte van de middengroepen die op moeten draaien voor de extreem omhoog gejaagde prijzen van huur- en koopwoningen.

Blijkens het pakket maatregelen om de economie te bevorderen verhoogt de regering de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) gelukkig niet; geheel afschaffen kan spijtig genoeg nog niet. Vooralsnog onderneemt ze wijselijk geen enkele stap om de eindelijk ingezette dalingen op de woningmarkt te gaan afremmen. Ook de overdrachtsbelasting en de btw op nieuwbouw en groot onderhoud worden niet herijkt, terwijl daar om geheel andere redenen toch veel voor te zeggen valt.

Onze grote zorg is wel dat de prijsdaling beperkt blijft tot de koopwoningmarkt en men de huurders die aangewezen zijn op de commerciële huursector waar geen huurbescherming is, nog meer gaat uitknijpen. Juist deze huurders zijn al jarenlang opgezadeld met torenhoge netto woonlasten in verhouding tot hun inkomen, maar ze kunnen geen kant uit. Hun toestand is hachelijk.(*). Voor hen bestaat geen fiscale vergoedingsregeling en de politiek doet of er geen nood is.

Heemland, 17 januari 2009

* Lees over de jungle van de 'vrije sector' het artikel "Forse huurverhoging" (Telegraaf, 21 januari 2009). Ronald Paping, directeur van de Woonbond, volstaat desgevraagd: met het loze antwoord: "De wet biedt vrij weinig mogelijkheden hier iets tegen te doen. De bewoners worden hiermee bij wijze van spreken uitgerookt. Ik vind het goed dat de huurders proberen via de publiciteit en politieke druk hier wat tegen te doen." Na het 'uitroken' volgt meestal het 'uitponden' (verkopen van de huurwoningen tegen maximale prijzen). Zelf doet de Woonbond die zegt de belangen van álle huurders te willen behartigen, andermaal niets voor huurders met een huur boven de liberalisatiegrens !

Stut overheid alweer de hoog opgedreven woningprijzen ?

Gaat kabinet soms de huizenmarkt steunen?

Het kabinet zou achter de schermen werken aan een plan om de woningmarkt te ondersteunen. Die dreigt in te zakken door de financiële crisis. Volgens ingewijden moet de bouwsector gemakkelijker kredieten kunnen krijgen en zouden ook kopers van duurdere huizen een beroep moeten kunnen doen op de Nationale Hypotheekgarantie, te verruimen van € 265.000 tot wel € 350.000. Die NHG is een soort waarborgfonds voor de banken* ten aanzien van kopers die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Lobbygroepen en de grote politieke partijen steunen de voorstellen.
Verder zou de overdrachtsbelasting omlaag moeten om het kopen van een huis aantrekkelijker te maken. Ook de Vereniging Eigen Huis noemt dat een goede stimulans voor de markt.

Bron: NOS e.a., 1 november 2008

Kabinet ziet af van noodplan voor woningmarkt

Het kabinet neemt geen maatregelen om te voorkomen dat de woningmarkt te zeer gaat lijden onder de financiële crisis. Dat blijkt uit een reeks schriftelijke antwoorden van minister Eberhard van der Laan voor Wonen en Wijken op vragen uit de Tweede Kamer. Red/ Ook op vrijdag 12 december tijdens kabinetsberaad is niet besloten de grens voor verstrekken van NHG op te trekken.
De Kamermotie om de NHG te verhogen, die op 3 december werd aangenomen, zou voor nog meer risico zorgen, stelt de VNG. Het kabinet ziet niets in die motie, zei minister Bos (Financiën, PvdA): „Daarmee los je geen probleem op. Wat we nu zien, is dat de overspannenheid op de woningmarkt eraf gaat. En daar is niets mis mee.”

Bron: VEH, 3 en 12 december 2008

Gemeenten willen af van huisgarantie (NHG)

Gemeenten willen niet langer garant staan voor hypotheken die met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn afgesloten. De risico’s zijn voor hen „onacceptabel hoog” en er is te weinig geld gereserveerd. Dat stelt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Ze vinden al jaren dat hun risico’s te groot zijn, zegt de VNG. Met de huidige woningmarkt zijn de risico’s alleen maar gestegen.
De gemeenten willen af van een afspraak met het Rijk over de NHG uit begin jaren negentig. Volgens deze afspraak zijn gemeenten en Rijk samen achtervanger als geldverstrekkers hun geld niet meer kunnen vorderen van huizenbezitters in financiële problemen. Liefst willen de gemeenten helemaal van hun garantstelling af. In een rapport over de toekomst van de NHG, dat onlangs naar de Tweede Kamer is gestuurd, wordt voorgesteld de achtervang van alle nieuw te verstrekken NHG-garanties over te hevelen naar het Rijk.

Bron: NRC, Oscar Vermeer, 15 december 2008

Nationale hypotheekgarantie niet verhoogd

Terecht heeft het kabinet op 18 december meegedeeld de door de VVD ingediende en door de Tweede Kamer aangenomen motie voor verruiming van de NHG, welke voor de positie van de koper niets verbetert, niet te zullen uitvoeren. CDA en PvdA willen het kabinet niet dwingen de motie uit te voeren. Ze geven het kabinet de tijd met andere plannen te komen om de woningmarkt te helpen.

Redactie Heemland, 18 december 2008

*Correctie door de redactie van Heemland:

Red/ Voor hypotheken onder NHG-garantie lopen banken geen risico op een restschuld, omdat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) garant staat voor aflossing van het gehele leenbedrag. Huishoudens betalen hiervoor een beperkte bijdrage aan WEW en krijgen hiervoor rentekorting van de bank. De bank krijgt financiële zekerheid tegen waardedaling en restschuld; maar níet de koper.

Voor het voorlopige sluitstuk in deze discussie over de NHG lees VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten
Lees ook Roel Jansen, (NRC) 3 november 2008 Grote lobby voor ingrijpen op woningmarkt

Langverbeid einde aan krankzinnige hoogtij op de huizenmarkt

Huiseigenaren vrezen waardedaling

Veel huiseigenaren denken dat ze last gaan krijgen van de kredietcrisis. Dat is de uitkomst van een enquête van de Vereniging Eigen Huis. Er is vooral angst voor hogere hypotheeklasten en voor waardedaling. Bij ongeveer 262.000 huizenbezitters loopt de vaste renteperiode af. Ongeveer 200.000 mensen hebben een variabele rente.

Volgens Eigen Huis is een kwart van de eigenaren de komende jaren "potentieel kwetsbaar" voor rentestijging en waardedaling. Maar dat betekent niet automatisch dat zij daardoor ook in moeilijkheden komen, zegt de vereniging.

Bijna de helft van de huiseigenaren vindt dat de overheid er alles aan moet doen om de huizenmarkt overeind te houden, in geval van grote problemen.

NOS, 4 oktober 2008

Het zou echt een zegen zijn als de automatische verrijking met in het verleden verworven bezit van vastgoed eindigt en als dit vervolgens leidt tot het weer betaalbaar worden van betamelijke woongelegenheid voor zowel kopers als huurders. Een flinke daling van de huizenprijzen is hiervoor harde noodaak.

Bouwbranche gaat opzettelijk de woningbouw verminderen

'Sterke daling woningproductie na 2008'

VOORBURG - De woningproductie zal de komende jaren sterk teruglopen en volgend jaar al zakken onder de doelstelling van 80.000 woningen van het ministerie van VROM. Dit zei directeur Nico Rietdijk van de branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers maandag. Volgens Rietdijk worden dit jaar nog 81.000 woningen opgeleverd. Voor 2009 rekent de NVB op 72.000 nieuwe woningen, voor 2010 op 62.000 woningen en voor 2011 op 55.000.

De scherpe afname is het directe gevolg van een afname van de verkoop van nieuwbouwwoningen (zo beweert de NVB/ Red). Uit cijfers van de NVB blijkt dat in de eerste helft van dit jaar 14 procent minder nieuwe woningen zijn verkocht dan in dezelfde periode in 2007. "Op basis van de doorlooptijd verwachten wij dat de woningproductie snel naar beneden gaat'', aldus Rietdijk. Tussen het moment van verkoop en het moment van oplevering van nieuwe woningen zitten enkele jaren.

De daling van de verkoop van nieuwbouwwoningen schrijft de NVB toe aan onder meer de gestegen hypotheekrente, het afnemende consumentenvertrouwen en scherpere condities voor de leningverstrekking door banken. Verder spelen ook de sterk stijgende kosten voor de bouw van woningen en hoge grondprijzen een rol. De gemiddelde prijs van een nieuw huis is nu 7 procent hoger dan een jaar geleden. Volgens de NVB betekent dit dat nieuwbouwhuizen hierdoor "uit de markt worden geprijsd''.

(ANP), maandag 18 augustus 2008 AD

IMF waarschuwt: huizen in Nederland zijn veel te duur

Veel te hoge huizenprijzen
Een alarmerend rapport van het IMF (Internationaal Monetair Fonds) heeft in Nederland, maar ook op het hoofdkantoor in Washington tot enige commotie geleid. Volgens het IMF zijn vrijwel nergens in de westerse wereld woningen zo overgewaardeerd als in Nederland. Onderzoekers van het IMF concluderen in het rapport dat de Nederlandse huizenmarkt grote kans loopt om in elkaar te zakken. Volgens het IMF staat Nederland in de top drie van westerse landen als het gaat om veel te hoge huizenprijzen, na Ierland en voor Groot-Brittannië. De explosieve stijging van de huizenprijzen in Nederland gedurende de afgelopen tien jaar is volgens het IMF maar gedeeltelijk te verklaren met behulp van de zogeheten 'fundamentals' - zoals stijging van de reële inkomens, rentestanden voor lange en korte termijn, en demografische factoren. De huizenprijzen zouden zelfs 30 procent te hoog zijn. Dat 'huizenprijsgat' wijst op een luchtbel, en is in Nederland groter dan in alle andere onderzochte landen, op Ierland na. De gemiddelde prijs van een koophuis is nu 247.000 euro; dat zou volgens het IMF 175.000 euro moeten zijn.

Hypotheekschulden
Het totaal aan uitstaande hypotheekschulden is bijna 100 procent van het Bruto Binnenlands Product (BBP) - de scheefste verhouding van alle onderzochte landen, op Denemarken na. In 1990 lag dat percentage nog onder de 40 procent. De uitstaande hypotheekschuld van huishoudens bedraagt 587 miljard euro. Die relatief grote schuldenlast met woningen als onderpand maakt de Nederlande economie extra kwetsbaar voor dalende huizenprijzen.

Tekort door beperken en vertragen van de woningbouw
Woningmarktdeskundigen in Nederland (de meesten behoren tot het bolwerk van belanghebbers bij een blijvende overwaardering van de prijzen op de huizenmarkt, ook sprekers namens overheden zoals minister van financiën Wouter Bos, Nout Wellink (president van de DNB) en prof. J. Conijn (directeur van het CFV (Centraal Fonds van de Volkshuisvesting))/Red) zijn het er niet mee eens. Ook de Nederlandse vertegenwoordiger van het IMF in Washington, Age Bakker, is het oneens met de conclusie van z'n eigen organisatie. De situatie in Nederland zou anders zijn dan in andere landen want er is een groot tekort aan huizen omdat er zo weinig wordt gebouwd. Moedwillig wordt de markt uit evenwicht gehouden en de prijs kunstmatig hoog.(* "Sterke daling woningproductie na 2008")

NVM: flinke daling aantal verkochte huizen
Op 10 april maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars bekend dat de huizenprijzen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2007 nog altijd licht gestegen zijn met 0,4 % (op jaarbasis 3,2 %) tot gemiddeld 244.000 euro (cijfer NVM), maar dat de verkoop van woningen over de eerste kwartaal van dit jaar gedaald is met 8 % in vergelijking met hetzelfde tijdvak vorig jaar. Toch maakt de NVM zichzelf geen zorgen omdat naar haar zeggen de hypotheekrenteaftrek en de woningschaarste in Nederland een stevige bodem onder de prijs leggen en prijsdalingen voorkomen.

Wonen wordt onbetaalbaar bij ongewijzigd beleid
Men schermt er altijd mee dat Nederland een open economie kent. Zodra echter de opgeblazen woningmarkt ter sprake komt, zou het een afgelegen eiland zijn. Vreemd is dat bij de verdediging van de duurte (niet alleen bij koop, maar ook bij huur, met name in de 'vrije sector'/ Red) geen acht wordt geslagen op de betaalbaarheid van het wonen voor de burgerij, die wel gebaat zou zijn met het laten leeglopen van de luchtbel. En als door één der belanghouders toch op de slechte betaalbaarheid gewezen wordt, dan wordt een andere instantie of branche ervoor aansprakelijk gesteld en tot matiging opgeroepen. Zo wijst de NVM voor de stijgende woonlasten beschuldigend naar het graaigedrag van gemeenten en rijk (ozb, heffingen op energie en water, enzovoorts).(**).

HL, 9 en 11 april 2008

(*) "Sterke daling woningproductie na 2008", AD 18 augustus 2008
(**) "Koopwoning wordt onbetaalbaar", Telegraaf 11 april 2008
De Nederlandse woningmarkt wordt bij vergelijking in een Angelsaksisch verband van stedelijke gebieden gekwalificeerd als 'ernstig onbetaalbaar' (CPB-document nr.165, 22 mei 2008).

Lees ook in 'Duur woonland': Cordon rond woningmarkt wordt niet opgebroken, Overheid verspilt miljarden op de woningmarkt ten koste van de welvaart, en CPB-directeur kraakt woningmarktbeleid

Hypotheken worden flink duurder

De goedkope zesjarenhypotheken gaan aflopen. De hypotheek wordt voor veel mensen, vooral starters op de woningmarkt, onbetaalbaar. Hiervoor waarschuwt de Nederlandse Vereniging van Hypothecaire Planners in De Telegraaf. De kredietkrisis raakt dus ook Nederland. Goedkope hypotheekverstrekkers trekken zich terug uit de markt of verhogen de tarieven drastisch. Mensen die bij een gewone bank geen krediet kunnen krijgen, zijn daarvan de dupe. Het gaat vooral om jonge gezinnen, die hun hypotheek tegen lage rentes voor zes jaar vast hebben gezet. Deze hypotheken lopen nu af. Huiseigenaren die hun hypotheek moeten vernieuwen, zullen nu veel duurder uit zijn, verwacht de Vereniging van Hypothecaire Planners.

2 mei 2008

Cordon rond woningmarkt wordt niet opgebroken

Hypotheekrenteaftrek op de schop

De VROM-raad is voorstander van een gefaseerde afschaffing van de aftrek van de hypotheekrente. Die wordt in het regeerakkoord ongemoeid gelaten, maar de adviesraad waarschuwt de regering dat bij ongewijzigd beleid de problemen op de woningmarkt niet worden opgelost.

Zo zal de kloof tussen de koop- en de huursector groot blijven en de aftrek van de hypotheekrente een steeds groter beslag leggen op de overheidsmiddelen, zegt de raad opnieuw.

De raad beveelt ook aan meer huizen te bouwen, en een woontoeslag in te voeren: de overheid springt bij als mensen niet op eigen kracht een huis kunnen kopen

Bron NOS Teletekst 17 oktober 2007

Ons bevind:

Het betreft een uitgebreide rapportage met toegelichte adviezen over de woon- en huursector waarbij de VROM-raad spijtig genoeg zonder noemenswaardige redengevende onderbouwing stelt dat het verruimen van de markt van geliberaliseerde huurwoningen door er zoveel mogelijk de woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens in onder te brengen, een oplossing zou kunnen bieden voor woningzoekenden die niet behoorlijk en betaalbaar in een van beide sectoren terecht kunnen. De gereguleerde huursector zou dan volgens de raad voornamelijk in handen van de woningcorporaties moeten blijven, waarbij deze zich als 'maatschappelijke ondernemingen' zo veel mogelijk beperken tot werkzaamheden voor de doelgroepen van het sociale huurbeleid, welke volkshuisvestelijke doelgroepen overigens verruimd worden tot alle groepen met een inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens, inbegrepen de lagere middenklasse met een bruto jaarinkomen van ongeveer € 20.000,- tot € 33.000.(*).

Er wordt een overgangstermijn genoemd voor afschaffing van de hypotheekrentverhogingeaftrek van tien jaar of langer en ter vervanging van de huurtoeslag wordt een woontoeslag voor de lagere inkomengroepen voorgesteld die eigendomsneutraal voor zowel huur als koop zou gelden. Dat de afschaffing zo lang gaat duren, is spijtig maar het voorstel ligt er toch maar. In ruil voor de afbouw van de fiscale aftrek zou de overdrachtsbelasting en het huurwaardeforfait geleidelijk aan verdwijnen. Over hoe het zit met de belasting over het vermogen dat opgebouwd is in de eigen woning, zwijgt de raad.

De raad droomt zich dat een actiever aanbodbeleid zoden aan de dijk zet, meer woningen zal opleveren en de markt evenwichtiger zal maken. Over de betaalbaarheid op de koopwoningmarkt heeft de raad weinig gedachten. Maar op de vrije huurwoningmarkt mogen naar zijn visie de prijzen doorstijgen ! Voor de groepen huurders die het geluk hebben om te kunnen blijven wonen in de gereguleerde huursector, lijken de voorstellen de betaalbaarheid te blijven waarborgen dankzij de wettelijke huurbescherming en huurprijsregulering. Ook de eigenwoningbezitters lijken door de in het advies geopperde afschaffing van de genoemde belastingen gespaard te blijven voor een verhoging van hun woonlasten. Vandaar waarschijnlijk ook de gematigd positieve reacties op de voorstellen van de kant van sommige instellingen en marktpartijen.(1).

Geheel anders lijkt het gesteld met de burgers die aangewezen zijn op de uit te breiden middeldure tot zeer dure 'vrije huursector'. De Vrom-raad wil deze sector uitbouwen tot een groot overgangsgebied tussen huur en koop in, vergelijkbaar met de plannen van oud-minister Sybilla Dekker. In deze sector krijgen de verhurende marktpartijen grotere vrijheden op een 'gelijk speelveld' om de huren marktgeoriënteerd of marktconform op te leggen aan de betrokken huurders. De raad denkt dat de vrije marktwerking in deze sector wel naar behoren zal werken, zonder dat daar ook maar de geringste aanwijzing voor bestaat. Integendeel: Huurders zijn er nagenoeg vogelvrij verklaard. Meestal gedwongen door omstandigheden blijkt het voor hen een heel dure en onzekere wijze van huisvesting. Zelf komt de raad al met cijfers dat bij huren in het zogeheten dure segment (vanaf € 528,- totaan de liberalisatiegrens) de gemiddelde netto huurquote (het huurbeslag op het netto inkomen) voor onderscheidenlijk de lagere middengroepen (bruto jaarinkomen van € 20.000,- tot € 33.000) en hogere middengroepen (€ 33.000 tot € 43.500 (*)) thans reeds ligt op 29 en 21 %. Boven de liberalisatiegrens ligt de huurquote voor hen op 43 en 30 %!

Al met al is dit weer een zoveelste voorstel van deskundigen waarbij de gevestigde, erkende 'belanghouders' (bouwers, commerciële verhuurders, corporaties, financiële dienstverleners, grondeigenaren en niet te vergeten: gemeenten) door het op peil houden van de opgeschroefde hoge prijzen op de woningmarkt volledig ontzien worden. Het 'waardebehoud' van deze te verkopen, te verpanden, te verhuren of te belasten bezittingen krijgt voorrang, maar er is weinig tot geen aandacht voor de belangen van gewone huurders en startende kopers uit de middenklasse, die alleszins gebaat zouden zijn met een aanzienlijke daling van de prijzen.

Wederom ontbreekt het aan zelfs maar een begin van daadkracht om het netwerk van profiteurs van de huizenprijsexplosie, het cordon van samenspannende belanghouders aan te pakken en te komen met lastendalingen voor de burgerij. De woonlasten worden niet billijker verdeeld. Het advies is van hetzelfde gehalte als de ingevoerde nieuwe zorgverzekeringswet die de gezondheidszorgkosten voor de middeninkomens veel duurder gemaakt heeft, terwijl zorgtoeslagen (of in dit geval woontoeslagen) de onderkant van de samenleving waarvoor de politiek-bestuurlijke elite immers - plat gezegd - erg bang is, vrijwaart van de meeste kosten.

Redactie Heemland, 17 oktober 2007

Bron: VROM-raad "Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans"

(*) inkomensgrenzen 2006 zoals gehanteerd door de VROM-raad.

(1) Analyse - Hypotheekrente-aftrek- de schandvlek van Balkenende IV (06-07-2007)

Vorstelijke salarissen voor directeuren van corporaties

ANP
gepubliceerd op 29 november 2007

HILVERSUM - Een vijfde van de directeuren van de 450 woningcorporaties in Nederland verdient fors meer dan premier Jan Peter Balkenende. Dat blijkt uit een salarislijst die RTL Nieuws bij het ministerie van VROM heeft opgevraagd.

Uit de lijst blijkt dat 95 directeuren flink boven de zogeheten Balkenende-norm zitten, die is bedacht om de salarissen in de publieke en semipublieke sector aan banden te leggen. Het meest verdient de directeur van woningcorporatie Vestia in Rotterdam: bijna 450.000 euro. Daarna komt het hoofd van Woonzorg, eveneens in Rotterdam, en Centrada in Lelystad. Het salaris van premier Balkenende is 171.000 euro per jaar.

Niet alleen directeuren van grote corporaties, maar ook woningbouwverenigingen met slechts enkele duizenden woningen verdienen soms flink meer dan de premier. Onder hen is de directeur van de Stichting Woongoed 2-Duizend in Midden-Limburg. De stichting beheert 4550 woningen.

De Balkenende-norm geldt nog niet voor directeuren van woningcorporaties. Tweede Kamerlid Paul Kalma van de PvdA zei tegen RTL dat het kabinet met maatregelen zal komen. Die zullen echter waarschijnlijk geen gevolgen hebben voor de zittende directeuren.

SP-Tweede Kamerlid Paulus Jansen vroeg donderdag in een motie aan PvdA-minister Ella Vogelaar (WWI) om de woningcorporaties een aanwijzing te geven om de topsalarissen te beteugelen. Hij vindt dat Vogelaar hiermee niet kan wachten tot de Kamer gaat debatteren over een advies van oud-minister Dijkstal over de topsalarissen in de publieke sector. Vogelaar zal volgende week in de Kamer reageren op de motie.

Er dreigt wederom huurbelasting

Korting op huur bij laag inkomen

AMSTERDAM - Huurders met een laag inkomen betalen volgend jaar in vier Nederlandse steden minder huur dan een bewoner die veel verdient, voor exact dezelfde woning. Het experiment met huurkortingen, waarbij de hoogte van de huur wordt gekoppeld aan het inkomen van de huurder, is een initiatief van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en vijf woningcorporaties.

Marktconform
Deze corporaties uit Doetinchem, Deventer, Amersfoort en Meppel beginnen met de proef 'Huur op maat'. Het plan komt er simpel gezegd op neer dat Nederlanders in de hogere inkomensklasse een 'marktconforme' prijs betalen voor een woning, terwijl huurders uit lagere inkomensklassen korting op die prijs krijgen en bovendien hun huursubsidie behouden.

Discriminatie naar inkomen
Woordvoerder Maarten Vos van de SEV denkt niet dat de proef tot wrevel leidt, omdat de ene burger minder huur betaalt dan de buurman. "Dat is nu ook al vaak zo. Straks zit er logica achter: iemand die minder verdient, betaalt ook minder." Als het experiment wordt voortgezet, verwacht de Woonbond dat huren in het algemeen alleen maar duurder wordt. Directeur Paping: "Je kunt het zien als straf voor mensen die meer verdienen."

Door Arjen ten Cate Telegraaf, 7 october 2007

Ons bevind:

Dit project 'Huur op maat' lijkt verdacht veel op de voorstellen tot invoering van een huurbelasting voor (boven)modale inkomens, die PvdA en CDA tijdens hun gestrande formatiebesprekingen na de Tweede-kamerverkiezing van 22 januari 2003 opperden. Destijds werd verontwaardigd gereageerd op deze plannen. Het project betekent voor de ondermodale huurders dat ze naast hun afhankelijkheid van de huurtoeslag, ook nog afhankelijk gemaakt worden van de huurkortingen verleend door de verhuurder. Deze kortingen mag de verhuurder verhalen op de overige huurders. Voor deze overigen houdt het in dat de huren verhoogd mogen worden tot een zogenaamd marktconform niveau zoals verhuurders in de geliberaliseerde sector nu al kunnen vragen dankzij de woningnood (van woningen met een betaalbare huurprijs). De verhuurders kunnen in plaats van al deze misplaatste kunstgrepen natuurlijk met algemene huurverlagingen over de brug komen, maar dat schaadt wel hun zelfverrijking.

Platvloerse socialistische herverdeling wordt met het plan 'Huur op maat' uitbesteed aan de verhuurders die nivellerende inkomenspolitiek mogen bedrijven en er hun inkomsten mee mogen opschroeven. De gewone huurders uit de middenklasse (met een gezinsinkomen van een tot tweemaal modaal) zullen nog meer dan nu al het geval is, worden uitgeknepen en worden ook in de gereguleerde huursector vogelvrij verklaard. Zoals wettelijk vastgelegd is, moeten ze zonder meer wel meebetalen aan de staatssteun die anderen ontvangen in de vorm van hypotheekrenteaftrek, vermogensvrijstelling van het zelfbewoonde eigen huis en huur- en zorgtoeslagen.

Heemland, 7 october 2007

Regering en woningcorporaties verrijken zich
op kosten van gewone huurders

Alsnog akkoord over aanpak wijken

In een akkoord zijn minister Vogelaar en de koepel van woningcorporaties Aedes het op de valreep eens geworden over de financiering van de wijkenaanpak. De corporaties zullen de komende tien jaar jaarlijks 250 mijoen euro, totaal ongeveer 2,5 miljard euro, storten in een privaat investeringsfonds. Zij zullen hun bijdrage naar draagkracht storten en mogen de geldpot zelf beheren. Dat betekent een tegenvaller voor minister Wouter Bos van Financiën, omdat het fonds daarmee niet positief uitpakt voor het begrotingssaldo.

Wel wordt reeds in 2008 (en niet pas in 2011) bij de corporaties vennootschapsbelasting in rekening gebracht. Of er bij de oplegging van de aanslag nog een vrijstelling gaat gelden voor woningen met een huurprijs onder de € 500,- of € 620,-, is niet duidelijk. De opbrengst van deze winstbelasting zou jaarlijks 500 miljoen euro bedragen. Dit geld gaat niet naar de wijken maar naar de schatkist. Indirect wordt dit belastinggeld, evenals de voorgestelde fondsstortingen, natuurlijk afgedragen door de gewone huurders middels de opgelegde huren. Het is de huurder die alles betaalt.

Eerder konden de corporaties en het kabinet het niet eens worden over een plan voor de financiering van het opknappen van 40 probleemwijken. De corporaties weigerden om vier jaar lang jaarlijks 750 miljoen euro in een overheidsfonds te storten, omdat er dan veel geld aan bureaucratie zou opgaan.

Met dit onderhandelaarsakkoord tussen minister Vogelaar en Aedes is dus de betaalbaarheidsheffing, de bijdrage aan de uitgaven voor de huurtoeslag waarmee minister Bos de corporaties dreigde, van de baan. Wel blijven de huren gekoppeld aan de inflatie. Op hun beurt beloven de sociale huisvesters in de periode 2007-2010 150.000 woningen te bouwen.

Bronnen: NOS, ANP, Heemland 17 september 2007

Ons bevind:

Zie ons uitgebreide commentaar van januari-februari 2007 over deze behoorlijk omstreden kwestie onder Huurders middenlaag betalen opknappen achterstandswijken.

Zowel de politieke partijen (voorheen in de persoon van de oud-ministers Dekker en Winsemius, nu de ministers Vogelaar en Bos), als de woningcorporaties spelen een bijzonder vals spel over de ruggen van gewone huurders die door beide instituties een loer gedraaid worden. In plaats van dat huurders met een algemene forse huurverlaging eindelijk eens beloond worden voor de miljarden die de corporaties sinds hun privatisering aan huurders teveel in rekening gebracht hebben en deels opgepot hebben, moeten huurders toezien hoe politiek en corporaties beide mooi weer voor zogenaamde achtergestelden willen spelen met de gelden die door de huurders zelf opgebracht zijn. De door Bos opgeëiste en nu in een investeringsfonds gestopte paar miljard euro zou teruggegeven moeten worden aan de gewone huurders, de grootste maar meest miskende belanghouder van betaalbare goede huisvesting.

Hoogst bedroevend is de houding van de Woonbond zoals die zich slaafs, meegaand opstelt bij de meeste voorstellen van de regering en de woningcorporaties (kijk naar hun toegezegde medewerking bij "Antwoord aan de samenleving"). Ondanks het feit dat de Woonbond stelt het belang van alle huurders te willen behartigen, is dit bij onderhandelingen onmerkbaar. Er wordt alleen werk gemaakt van het veilig stellen van de belangen van de huursubsidieklanten. Terwijl het een zegen zou zijn als de huurtoeslagen afgeschaft zouden worden en de woningcorporaties en andere verhuurders gedwongen worden om de huren over de gehele linie - niet alleen in de sociale sector maar vooral ook in de midden- en dure segmenten - te verlagen, lijkt het enige aandachtspunt van de Woonbond thans het streven om de kortingen op de huurtoeslag ongedaan te maken.

Heemland, 24 augustus en 5 september 2007

Rijk ruziet met woningcorporaties over rug van huurder

Kabinet blijft bij bijdrage corporaties

DEN HAAG - Het kabinet houdt vast aan een miljardenbijdrage van de woningcorporaties voor het opknappen van oude wijken. "Er zijn zeer forse reserves bij de woningcorparaties. Die moeten worden aangewend voor de samenleving. Dat is onvoldoende gebeurd in de afgelopen jaren'', zei minister Ella Vogelaar (Wonen, Wijken en Integratie) vrijdag na de ministerraad.

Zij reageerde op een mededeling van de koepelorganisatie Aedes dat de corporaties definitief weigeren mee te werken aan een jaarlijkse heffing van 750 miljoen euro die het kabinet hen de komende vier jaar wil opleggen. Totaal dus 3 miljard over dit tijdvak. Een woordvoerster van Aedes noemde dat plan na een ledenraadpleging vrijdag ,,ononderhandelbaar''. Eerder dreigde Aedes al naar de rechter te stappen als het kabinet voet bij stuk houdt.

(ANP) 24 augustus 2007

'Van corporaties tot criminele organisaties'

In zijn nieuwe column op RTLZ.nl veegt professor Arnold Heertje de vloer aan met woningbouwcorporaties. Deze hebben volgens hem de formele kenmerken van criminele organisaties.

Verkwanselen
Heertje voer al eerder uit tegen de managermentaliteit van directies van woningcorporaties. Zij zouden geen oog hebben voor hun klanten en belastinggeld dreigen te verkwanselen.

Diefstal
Nu noemt Heertje de handelswijze van woningcorporaties diefstal. Dit is vanwege het dreigement van voorzitter Van Leeuwen van branche-organisatie Aedes tot aan het Europese Hof te procederen om te ontkomen aan de heffing die Minister Bos van Financiën wil opleggen.

Bron RTLZ.nl , 5 september 2007

PvdA laat wellicht veel huurders barsten

Heemland, 6 en 16 maart 2007, mede naar aanleiding van een voorstel van Staf Depla (PvdA)

De PvdA bekommert zich niet om huurders die echt zwaar uitgebuit worden. Als deze partij al wat wil doen tegen de buitensporige huurprijzen dan is ze slechts genegen een dam op te werpen tegen huurstijgingen van huren tot 800 euro per maand (voorstel van Staf Depla van 6 maart j.l.) Maar juist in het wat duurdere huursegment, het zogenoemde middensegment, kampen veel huurders met hoge huurlasten door de jaarlijkse huurverhogingen, zelfs in woningen die vroeger ooit vielen onder de huursubsidiegrens (straks 621,78 euro). Standaard eengezinswoningen en appartementen zijn in huurprijs al op grote schaal door verhuurders opgetrokken tot rond of boven de 800 euro. Het is cynisch om boven dit maandbedrag huurders niet te willen beschermen tegen willekeur en winstbejag van de verhuurders.

Staf Depla vindt dat in het regeerakkoord over de huren in het middensegment geen afspraken gemaakt zijn en dat die dus wel verhoogd mogen worden om tegemoet te komen aan de wens van een ruimer huurbeleid van de woningcorporaties. De PvdA laat zich andermaal kennen als een partij die slechts begaan is met de lagere inkomensgroepen en lak heeft aan de middenklasse waar het geld vandaan moet komen voor haar leuke plannen en sinterklaasspelerij jegens haar merendeels allochtone doelgroepen. Reeds decennia lang is de PvdA allerminst een sociaal brede volkspartij geweest, wil steeds nivelleren en laat de allang berooide huurders uit de middenlaag immer in de steek.

Met het beruchte middenveld van lobbygroepen (selectieve belangenbehartigers) waarmee deze regering 'draagvlak' onder de bevolking wil verwerven, in dit geval van woningcorporaties, gemeentebestuurders, projectontwikkelaars en wellicht Woonbond, (dus met uitsluiting van alle gewone huurders in wat duurdere woningen), gaat zoals gebruikelijk gepolderd worden ten koste van de rechtstreeks betrokken huurders uit de middengroepen. Deze huurders mogen ondanks alle lastenverhogingen nog veel meer aan huur gaan betalen ten gerieve van bouwbranche, overheden, verhuurders en lagere inkomensgroepen welke laatste soms zelfs huurkorting door de woningcorporaties in het vooruitzicht is gesteld.

Het toepassen van algemene huurverlagingen voor veel woningen in de sociale sector kan heel gepast zijn, maar verhaal dat niet op huurders elders. En schaf dan meteen ook de huurtoeslagen af ! Het huursubsidiestelsel werkt als een onafgebroken geldinfuus van overheid naar woningcorporaties toe waardoor deze hun huren nooit hebben hoeven verlagen omdat ze hun geld toch wel middels de overheidssubsidies die aan huurders verstrekt worden, binnen krijgen ! Het is hetzelfde mechanisme dat werkzaam is in de koopsector - aldaar vanuit overheid naar woningverkopers toe als indirect gevolg van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente -, waardoor koopprijzen ook niet dalen.

Laatste bericht is dat de jaarlijkse huurstijging per 1 juli 2007 maximaal 1,1 procent bedraagt voor 'alle huurders'. Dat heeft minister voor Wonen, Wijken en Integratie Ella Vogelaar op 16 maart gezegd na afloop van de ministerraad. Of onder 'alle huurders' ook de ruim 1 miljoen huurders vallen die in het overgangsgebied, in de geliberaliseerde sector of van particuliere verhuurders huren, is niet echt duidelijk. Boven de huurprijs van € 621,78 geldt de beperkte huurstijging zeer vaak niet; dus betreft het spijtig genoeg niet alle huurders, en juist niet degenen die zich al scheel betalen. (men leze over de geliberaliseerde 'gematigde' huurverhoging van 3,1 % bij Vesteda, waar de politiek niets aan doet). Deze regering is net zo min sociaal rechtvaardig als de vorige. Ze stelde dat de huurstijging de afgelopen 25 jaar niet zo laag is geweest, een gelukje bij toeval. In het regeerakkoord is afgesproken dat de huren niet worden vrijgegeven, zoals het vorige kabinet nog wilde.

De huurstijging blijft nu even beperkt tot de inflatie (van het voorgaande jaar) indien men een nog net niet-geliberaliseerde woning huurtindien men een nog net niet-geliberaliseerde woning huurt.. Of dat de komende jaren zo blijft, hangt ervan af. De minister gaat namelijk vooral praten met woningbouwcorporaties, maar zeker niet met modale huurders. In het regeerakkoord staat immers dat er jaarlijks tussen de 80.0000 tot 100.000 woningen gebouwd moeten worden waar ze de corporaties bij nodig heeft. Vogelaar wil met de verhuurders eveneens spreken over betaalbare huren en investeringen in probleemwijken. Dat overleg moet leiden tot een totaalpakket voor de komende drie jaar.

Als het aan de woningcorporaties ligt, ziet de uitkomst er niet best uit voor de gewone huurders.(*). Immers de politiek, verhuurders, woningcorporaties, gemeenten en zelfs Woonbond komen allerminst voor hen op. Deze instituties vinden een goede betaalbaarheid van het wonen voor deze huurders van geen belang. Voor hen geldt betaalbaarheid kennelijk niet. Als ze eenmaal aangewezen zijn op huren boven de huursubsidiegrens in de zogenaamde 'vrije sector', vallen ze - nog met instemming van de politiek ook - ten prooi aan berooiing door de maffiose vastgoedbranche.

(*) Lezenswaard is in dit verband het kromme beklag van Aedes, de koepel van woningcorporaties in Beperkte huurstijging kost corporaties miljarden, waarin door Aedes feitelijk gesteld wordt dat de betaalbaarheid van het wonen (in het lagere huursegment) in het gedrang komt doordat de corporaties de huren (in het middensegment) nu niet boven inflatie mogen verhogen !

De woningcorporaties bekennen hiermee wel erg duidelijk dat ze de middeninkomens al jaren uitpersen om met lage huren zich zogenaamd 'sociaal' op te kunnen stellen ten gerieve van de minima, die toch al door de politiek ruimhartig met tal van subsidies voorzien worden, en dat ze dusdoende echt maling hebben aan de betaalbaarheid van de huren voor de middenlaag.

Corporaties zijn niet sociaal voor de middenlaag

Corporaties willen 'ruim' huurbeleid

UTRECHT - De woningcorporaties verenigd in Aedes, willen de huren voor lage inkomens betaalbaarder maken en zijn bereid daarvoor tijdens een interim-periode van twee jaar jaarlijks 600 miljoen euro vrij te maken.

Daarnaast willen ze "milljarden'' investeren in oude wijken. De corporaties willen daarvoor wel wat terug van het nieuwe kabinet. Zij zinspelen op huurverhogingen bij huurders elders, die geen gelijke tred houden met de inflatie. "Voldoende ruimte binnen het huurbeleid gedurende die interim-periode zou aansluiten bij deze extra bijdrage aan de betaalbaarheid en intensivering van de aanpak van de ‘140 wijken’.'', staat in het gisteren op 2 februari goedgekeurde plan van aanpak. Officieel heet dit plan 'Antwoord aan de samenleving'.

Over de vorm waarin de 600 miljoen (tweemalig) wordt ingezet, willen de corporaties overleggen met de Woonbond (de koepel van huurdersorganisaties) en het kabinet. Toen woensdag al uitlekte dat de corporaties lage inkomens een korting wilden geven op de huur, reageerde de Woonbond afwijzend. "Inkomenspolitiek hoort thuis bij de overheid'', aldus directeur Ronald Paping. Om die huurkorting elders op andere huurders te willen verhalen zou volkomen misplaatst zijn /Red.

Verder onderdeel van het plan van aanpak is energiebesparing. De redenering daarachter is dat de woonlasten van huurders door steeds sterkere energielasten flink zijn gestegen. De gasprijzen vlogen in de periode 2000-2004 met 43,3 procent omhoog. De corporaties denken in tien jaar 20 procent te besparen op gasverbruik. Dat komt neer op 300 kubieke meter per woning in 2018, en ongeveer 200 euro minder stookkosten (prijspeil 2007).

ANP 3 februari 2007

Noot van de redactie:

Sinds de jaarlijkse verhoging in de gereguleerde huursector door het kabinet beperkt is tot de inflatie (dus nog steeds volautomatische huurindexatie in weerwil van de slechte betaalbaarheid door de hoogte van de huren, vooral in het middeldure en duurdere segment), zijn de corporaties onder aanvoering van Aedes begonnen met een klaagzang over drie verplichtingen: de integrale vennootschapsbelastingplicht, de heffing wijkaanpak (Vogelaarwijken) en het inflatievolgende huurbeleid.

Heemland, 10-02-2009

Grove fiscale bevoorrechting door hypotheekrenteaftrek

In 2004 brachten bijna 670.000 personen de betaalde hypotheekrente en –kosten geheel of gedeeltelijk in mindering op het belastbaar inkomen in de hoogste belastingschijf. Hierdoor hadden ze meer fiscaal voordeel dan de andere huiseigenaren. Gemiddeld brachten zij 11.600 euro in mindering. Ruim 400.000 personen konden het volledige rentebedrag tegen het hoogste belastingtarief (52 procent) aftrekken.

In totaal maakten 3,1 miljoen personen in 2004 gebruik van de hypotheekrenteaftrek.

Bron CBS 29-01-2007

Zie vooral ook: Einde hypotheekrenteaftrek geeft economie impuls

PvdA-ministers hebben hoogste hypotheken

Maandblad Quote onderzocht de hypotheken van de leden van het nieuwe kabinet. CDA-minister Piet Hein Donner van Sociale Zaken voert de lijst aan, gevolgd door drie PvdA-ers. In aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen riep Quote GroenLinks-lijsttrekker Femke Halsema uit tot ‘hypotheektopper’. Met een hypotheek van € 650.000 zou zij niet misstaan op de lijst.

Donner en andere bewindslieden
Op Donners statige Haagse herenpand rust een hypotheek van een miljoen euro, ontdekte Quote in het kadaster. Verder hebben PvdA-ers door de bank genomen de hoogste hypotheken. De twee ministers van de ChristenUnie wonen relatief bescheiden. met hypotheken van 194 en 251 duizend euro. Minister-president Balkenende’s huis in Capelle aan de IJsel is bezwaard met een hypotheek van een kwart miljoen euro. Geen enkel kabinetslid woont in een huurhuis.

Geen wijzigingen in fiscale woonbeleid
Alhoewel met name de PvdA heeft gepleit voor het aftoppen van de hypotheekrenteaftrek, blijft deze belastingaftrek ongemoeid door dit kabinet. Logisch toch ? Begrip onder politici voor woningbezitters is er vanwege hun eigen situatie ruimschoots terwijl dit begrip voor mensen die aangewezen zijn op een dure huurwoning, volledig ontbreekt. De belastingherziening van 2001 met het fiscaal begunstigd onderbrengen van het eigen huis in box 1 (en het opleggen van een hoge belasting met maar een geringe vrijstelling op ander vermogen in box 3) was een toonbeeld van dit verschil.

PvdA laat veel huurders barsten
De PvdA bekommert zich niet om huurders die echt zwaar uitgebuit worden. Als deze partij al wat wil doen tegen de buitensporige huurprijzen dan is ze slechts genegen een dam op te werpen tegen huurstijgingen van huren tot 800 euro per maand (voorstel van Staf Depla van 6 maart j.l.) Maar juist in het wat duurdere huursegment kampen veel huurders met hoge huurlasten door de jaarlijkse huurverhogingen, zelfs als ze vroeger ooit onder de huursubsidiegrens (thans 615 euro) zaten. Standaard eengezinswoningen en appartementen zijn in huurprijs al op grote schaal door verhuurders opgetrokken tot rond of boven de 800 euro. Het is cynisch om boven dit maandbedrag huurders niet te willen beschermen tegen willekeur en winstbejag van de verhuurders.

Top 5 hypotheken:

naam minister partij hypotheek koopsom woonplaats

Piet Hein Donner   CDA    1.062.000 euro    920.000 euro    Den Haag

Ella Vogelaar    PvdA    645.000 euro    563.822 euro    Utrecht

Wouter Bos    PvdA    567.225 euro    453.780 euro    Amsterdam

Bert Koenders    PvdA    480.000 euro    niet bekend    Amsterdam

Camiel Eurlings CDA 453.780 euro zelf gebouwd Valkenburg

Huurders middenlaag betalen opknappen achterstandswijken

Aedes in gesprek met nieuwe minister Vogelaar

Aedes 23 februari 2007

Aedes gaat met de nieuwe minister Ella Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie in gesprek, met het Antwoord aan de samenleving als uitgangspunt. Het is daarbij van groot belang dat het kabinet duidelijkheid verschaft over de ruimte die het regeerakkoord biedt om tot een nadere invulling te komen over de bijdrage aan betaalbaarheid.

Dat is een van de uitkomsten van de ledenraad die op 22 februari jl. werd gehouden. Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen was verheugd dat de portefeuille van Vogelaar was verbreed tot Wonen, Wijken en Integratie. In de formatie was er nog sprake van een minister voor Integratie en Wijkverbetering. ‘We kunnen zaken doen met één minister met een eigen begroting.’

In het regeerakkoord is een aantal herkenbare elementen opgenomen uit het Antwoord aan de samenleving: de aanpak van de wijken, de energieparagraaf, huisvesting van kwetsbare doelgroepen en de bouwproductie. Toch heerste er in de ledenraad teleurstelling over het ontbreken van een perspectief van een evenwichtiger woonbeleid. Bestuur en ledenraad stelden ook vast dat bij een inflatievolgend huurbeleid, zoals nu in het regeerakkoord staat, de voorgestelde bijdrage van twee keer 600 miljoen euro al is geleverd.

Op de ledenraadsvergadering van Aedes van 5 en 6 april is de dreigende boodschap andermaal herhaald met de toevoeging dat het aangekondigde huurbeleid gevolgen heeft voor de aangeboden 'gulle' bijdrage voor de probleemwijken De minister mag dan zeggen "met open vizier" te gaan praten met de branche, maar ze wordt bij voorbaat al zwaar onder druk gezet.

Heemland 7 april 2007

Ons bevind:

Aedes wil kortom dat haar zogenaamd 'sociale' gebaar naar de probleemwijken toe opgebracht wordt middels door de overheid te wettigen 'ruime' huurverhogingen bij de overige huurders. Als de woningcorporaties onder maatschappelijke en politieke druk besluiten tot het verstrekken van huurverlagingen aan lage inkomens, in hun termen 'huurkorting' genoemd, dan moeten ze dat vooral doen, maar niet ten koste van de al jarenlang ernstig door woonlasten uitgeknepen overige huurders, met name uit de middengroepen.

Tegenwoordig worden hun vaak huurprijzen in rekening gebracht alsof men de woning jaarlijks koopt in plaats van huurt, alsof men een jaarlijks op te hogen aflossingsvrije hypotheek op de woning genomen heeft maar dan zonder enige fiscale vergoeding. Tegen deze onbillijke verhuurpraktijk ondernemen Woonbond, overheid en politieke partijen helemaal niets.

Woningcorporaties gaan flink investeren in multiculturele achterstandswijken

Jaarlijks 2,5 miljard euro naar onrustige multiculturele buurten
Door 21 wooncorporaties wordt tot 2020 jaarlijks 2,5 miljard euro gepompt in oude wijken in de Randstad en steden als Tilburg, Eindhoven en Enschede. En dat betekent een verdubbeling van het bedrag dat momenteel al aan deze wijken wordt uitgegeven. Ook gaat er per jaar 200 miljoen euro naar de wijken voor de leefbaarheid en sociale activiteiten. Vanuit de politiek is daar de laatste tijd op aangedrongen. Aedes, de koepel van woningcorporaties, praat volgende maand ook over het aanpakken van achterstandswijken in een "Antwoord aan de samenleving".

Verantwoordelijkheid breed uitgestald door wooncorporaties na noodkreet van de politiek
De 21 corporaties zien het als hun verantwoordelijkheid om de achterstanden in de wijken in te lopen. Vorig jaar sloeg minister Winsemius alarm over de toestand in de wijken, die waarschuwde voor rellen zoals vorig jaar in Parijs. Hij had het over 140 wijken met ernstige problemen. "Wij spelen met de investeringen in op de noodkreet van de minister", aldus de woordvoerder van De Vernieuwde Stad, het platform waarin de corporaties verenigd zijn. Dit platform roept het ministerie van VROM op om ook de uitgaven voor deze wijken op te schroeven.

Leningen bekostigen met een zeer begerig oog naar gewone huurders
De corporaties willen de investeringen financieren met extra leningen. Ook willen zij opnieuw kijken naar het huurbeleid. "Wij kiezen voor het vergroten van de slaagkansen van vooral de lage inkomensgroepen. Dit betekent niet dat we hogere huren gaan heffen voor de hogere inkomensgroepen. Dat is eerder een taak van de overheid." Voor Aedes behoort een huurder met een bruto inkomen boven de 33.000 euro (even boven eenvoudig modaal) tot de hogere middeninkomens van wie verhuurders juist wel nog hogere, marktconform genoemde huursommen willen innen met steun van een politiek beleid van zogenaamde huurliberalisering, (zogenaamd, want met woonsubsidies op de woningmarkt is er geen sprake van 'vrije markt' en 'marktconform').

Aedes wil huurkorting voor lage inkomens
De woningcorporaties willen mensen met lage inkomens tijdelijk minder huur laten betalen door het geven van een 'huurkorting'. Volgens koepelorganisatie Aedes kunnen zo door de huren betaalbaar te maken de woonlasten voor deze groep omlaag. Hiervoor is gedurende twee jaar een bedrag van 600 miljoen euro per jaar uitgetrokken. Op 2 februari aanstaande wordt het gehele plan, getiteld "Antwoord aan de samenleving", besproken door de 500 aangesloten corporaties. De woningcorporaties willen verder vele miljarden euro's per jaar investeren in achterstandswijken. Aedes wil nu in ruil voor dit 'antwoord' weer een 'liberalisering' van de woningmarkt, een nieuw 'plan-Dekker'. Huurders met midden- en hogere inkomens zullen dus voor deze huurkorting en de voorgestelde miljardeninvesteringen waarschijnlijk de rekening voorgelegd krijgen. Vorige week kwam een groep van 21 corporaties, verenigd in het bovenvermelde platform, al met een vergelijkbaar plan. Aedes staat onder druk om te investeren in stadsvernieuwing. Samen hebben de corporaties een groot eigen vermogen, dat anders dreigt te worden afgeroomd.

Woningcorporaties moeten vooral huurhuizen bouwen
Huurdersorganisatie de Woonbond is niet onder de indruk van de plannen van de corporaties. „Ze leggen onvoldoende accent op de bouw van huurwoningen.” zegt René van Genugten, woordvoerder van de Woonbond. „Woningcorporaties moeten als schoenmaker meer bij hun leest blijven, het realiseren van huurwoningen.” Van Genugten benadrukt dat ook sociale problemen moeten worden aangepakt, maar niet door de woningcorporaties. „Sociale programma’s horen er bij, maar zij zijn niet de eersten die daar wat mee moeten doen.”

Antwoord van de Woonbond op huurkortingsvoorstel van Aedes
De Nederlandse Woonbond ziet bij de gift van tweemaal 600 miljoen aan de lagere inkomens als gevaar dat corporaties dit gebaar via huurverhogingen doorberekenen aan de huurders die niet in de huurtoeslagregeling vallen. De Woonbond vindt dat onacceptabel. Op 1 februari voegt Woonbonddirecteur Ronald Paping naar aanleiding van dit huurkortingsvoorstel van Aedes hieraan toe: "De Woonbond wil echter per se niet dat corporaties inkomenspolitiek mogen voeren. Die verantwoordelijkheid ligt bij de overheid en moet daar blijven liggen." Het zou echter niet verbazen als de Woonbond het toch op een akkoordje gooit met Aedes en overheid omdat de huurdersorganisatie zich ook nooit echt iets heeft aangetrokken van de middeninkomens boven dezelfde grens van rond de 33.000 euro bruto.

Bedenkingen over het huurbeleid
Wij van Heemland geloven niet in de goede bedoelingen van de woningcorporaties jegens gewone huurders in alle andere wijken. Ze worden nu gemakshalve de "hogere inkomensgroepen" genoemd, terwijl het om de middenmoot van de bevolking gaat die merendeels al jarenlang gebukt gaat onder steeds zwaarder wordende woonlasten. Met de huurafdrachten van hen hebben de woningcorporaties zich vorstelijk kunnen verrijken. Gezien het uitbuitende optreden in het verleden van verhuurders en politiek tegenover deze gewone huurders die de hoge huren moeten opbrengen, en de nu door Aedes en eerder het platform impliciet gestelde vragen aan diezelfde gevestigde politiek, hebben wij er geen enkel vertrouwen in dat de middengroepen niet weer het gelag, waar de corporaties nu goede sier mee willen maken, gaan betalen.

Politieke halfslachtigheid
De politiek bij monde van Depla (PvdA) en Van Bochove (CDA) reageert voorbarig en onterecht positief op de voorstellen van de corporaties, wat een veeg teken is voor het komende huurbeleid. Het is nu toch al allerminst duidelijk of de nieuwe afspraak in het regeerakkoord dat de huren niet meer dan de inflatie mogen volgen. ook geldt voor te liberaliseren en geliberaliseerde woningen ? Veeg teken is ook dat er in het nieuwe regeerakkoord met geen woord gerept over enig voorgenomen beraad omtrent een samenhangend woonbeleid (huur en koop) met inbegrip van de beruchte slechte betaalbaarheid van het wonen terwijl dit vraagstuk alom de gemoederen bezig houdt. Noodzakelijk is dat het wonen, een eerste levensbehoefte voor elke burger, niet langer verstoord wordt door selectieve subsidiëringen.

Bronnen: RTLNieuws, Aedes, Heemland en Woonbond, 23, 25 en 31 januari, en 1, 3 en7 februari 2007

Prijsopdrijving is ongehoord

Huizenprijs gaat flink stijgen

Makelaarsvereniging NVM maakt zich zorgen om de betaalbaarheid van huizen in Nederland. De hypotheekrente loopt op en de huizenprijs blijft stijgen.

Stijging afgelopen jaar
De huizenprijs steeg in de laatste drie maanden van 2006 met 3,7% vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers over de huizenmarkt, die de NVM bekend heeft gemaakt. Ook de gemiddelde huizenprijs liep op. Gemiddeld kost een woning in Nederland nu 241.000 euro. Dat was een jaar geleden nog 227.000 euro.

Prijzen in 2007
Voor komend jaar voorspelt de NVM een stijging van 5 procent - uitgaande van een economische groei van 3 procent en een lichte stijging van de rente. De Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, gaat ook uit van een nog verder stijgende huizenprijs.

NVM heeft zorgen
Waarnemend NVM-voorzitter Wim van Kampen maakt zich zorgen over de hoge prijzen. "Door de verwachte stijging van de huizenprijzen en de oplopende rente is een kritisch betaalbaarheidniveau bereikt, waardoor kopers minder makkelijk een huis kunnen kopen."

Bron ANP, NOS en RTL, 11 januari 2007

Huurplannen (Dekker/Winsemius) zijn van de baan

Interimwet en Wet modernisering huurbeleid 2007 controversieel verklaard

De Eerste Kamer heeft op dinsdag 5 december 2006 de wetsvoorstellen Interimwet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen en Wet Modernisering Huurbeleid 2007 controversieel verklaard. De grootst mogelijke minderheid van de Eerste Kamer had na de vervroegde verkiezingen voor de Tweede Kamer hierop aangedrongen. Uiteindelijk heeft alleen de VVD tegen het controversieel verklaren gestemd. De beslissing van de Eerste Kamer betekent dat het nieuwe huurbeleid en de betaalbaarheidsheffing in ieder geval niet per 1 januari 2007 worden ingevoerd en dat de toekomst van het huurbeleid dus één van de onderwerpen wordt die in de komende kabinetsformatie een rol gaan spelen.

Het nieuwe huurbeleid en de liberalisering zijn definitief in de prullenbak verdwenen, nu na de controversieelverklaring door de Eerste Kamer ook de Tweede Kamer wil dat de wet huurliberalisering van tafel gaat. Dat is de uitslag van de stemming over een motie van Ineke van Gent (GL) op 20 december 2006. De wet is nu echt morsdood. Naast GroenLinks willen ook PvdA, SP, D66, PvdD en PVV niet dat de huren met tientallen euro’s per maand omhoog gaan. Huurders kunnen dus voorlopig even opgelucht zijn.

Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen noemt het controversieel verklaren van beide wetten 'teleurstellend, maar gezien de huidige politieke situatie begrijpelijk. Wel ligt er voor het nieuwe kabinet nu de kans om de woningmarkt integraal te bekijken en aan te pakken. Als je ziet wat de diverse partijen op de woningmarkt er over zeggen, dan is dit het moment. Er moet dan ook snel een commissie komen, waarna het nieuwe kabinet met de bevindingen van die commissie aan de slag kan.' Het ministerie van VROM deelt mee: 'Gemeenten, verhuurders en bouwers zijn het erover eens dat de doorstroming op de woningmarkt veel beter moet. Het is nu aan de onderhandelaars bij de formatie en aan het nieuwe kabinet om zich hierover te buigen'.

Gebruikers van huur- en koopwoningen zelf worden niet betrokken maar hebben lijdzaam af te wachten blijkens de visies van VROM en Aedes. In de "Visie op de woningmarkt" van VROM geeft dit ministerie hierin blijk van een onthutsende blikvernauwing. Men wijt de stroef werkende woningmarkt voornamelijk aan trage doorstroming in plaats van aan slechte betaalbaarheid van het wonen, waar vooral de (lagere) middengroepen mee kampen.

Opvallend is dat men kennelijk niet de woonsubsidies in de vorm van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslagen tot voorwerp van diepgaande bespreking wil maken. Het gaat wel om miljarden euro's aan belastinggeld, goed voor één tiende van de rijksbegroting. Wil men de verstrekking van woonsubsidies toch aankaarten, dan wordt voorgesteld de woningmarktproblematiek te depolitiseren middels een staatscommissie. Gevolg kan zijn dat de gebruikers (huurders en kopers/eigenaren) nog verder buitenspel raken en hun belangen, die overigens - ook binnen beide groepen - sterk uiteenlopen, verkwanseld worden. De vaak wel geraadpleegde VEH en Woonbond zijn immers eenzijdige adviseurs vanwege hun exclusieve verdediging van de voorrechten van genieters van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslagen*.

5 en 21 december 2006

* Op 18 januari jongstleden werd aan de onderhandelaars bij de kabinetsformatie afgegeven een "Gemeenschappelijke declaratie van het wonen" van Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes, koepel der woningcorporaties, die precies laat zien dat deze organisaties slechts streven naar zoveel mogelijk behoud van de voorrechten van hun gesubsidieerde doelgroepen. Uit deze declaratie blijkt dat ze de hoge woonprijzen willen bestendigen; ze noemen dit 'waardebehoud'. Ze pleiten ook voor inkomensafhankelijke, gerichte vraagondersteuning van huurders en kopers met een bescheiden inkomen door middel van woonsubsidies in enigerlei vorm.

De overige huurders en kopers moeten zichzelf van middelen voorzien en betalen dus veel te veel: én voor hun woning zelf met een opgeschroefde, buitensporige prijs én ook aan de fiscus ter bekostiging van de elders aan anderen te verstrekken hoge hypotheekrenteaftrek en huurtoeslagen.

Juist het verlenen van woonsubsidies is een belangrijke oorzaak van de vreselijke prijsopdrijving van de laatste vijftien jaar doordat huizenverkopers en verhuurders hun woningen toch wel konden slijten aan vaak rijkelijk gesubsidieerde klanten. Van een soepele woningmarkt waar prijzen ook omlaag kunnen, komt zo nooit iets terecht.

19 januari 2007

Den Haag, 1 november 2006

Wet Modernisering Huurbeleid aangenomen - Na een hoofdelijke stemming is in de nacht van 31 oktober op 1 november het Wetsvoorstel modernisering huurbeleid door de Tweede Kamer aangenomen. Vóór waren 72 leden (van CDA, VVD, LPF en SGP), tegen stemden 63 Kamerleden, onder wie Wilders. Huurders gaan de komende drie jaar ruim € 80 per maand meer afdragen aan hun verhuurder bij een kale huur hoger dan € 615, de huidige huursubsidiegrens. Jaarlijks scheelt dit bijna 1000 euro met nu ! Voor huurders met een hogere huur zijn de vooruitzichten helemaal bar en boos.

Winsemius gaat huurders in de middengroepen uitpersen

Op 26 oktober om 23.00 uur 's avonds praatte de Tweede Kamer verder over het nieuwe huurbeleid en konden er ook amendementen worden ingediend. Waarschijnlijk vindt op dinsdag 31 oktober 2006 de stemming plaats. De eerste ronde van dit debat op maandag 23 oktober nam, inclusief het beantwoorden van vragen door minister Winsemius (VROM), een volle dag in beslag. Winsemius blijkt zich als doel te hebben gesteld de nieuwe huurwetgeving door te drukken. De oppositie heeft gisteren tevergeefs gevraagd om een vernieuwing van het huurbeleid door het volgende kabinet te laten behandelen. Een meerderheid van de Tweede Kamer wil de huurliberalisering nog deze week geregeld hebben. Het huidige parlement is bezig aan z’n laatste vergaderdagen. Volgende week begint het verkiezingsreces en de officiële verkiezingscampagne. Voor die tijd worden de nieuwe huurplannen vastgesteld.

PvdA, Groen Links, SP en Christenunie, fervente tegenstanders van het vrijgeven van de huren, vinden het ongepast dat dit kabinet nog voor de verkiezingen de huurplannen wil doordrukken. Over de nijpende financiële situatie waarin veel huurders nu al verkeren in de geliberaliseerde en te liberaliseren gebieden, maken ook deze partijen zich echter nauwelijks druk. Ze zijn voornamelijk bezorgd over toenemende segregatie en de betaalbaarheid van de huren voor de laagste inkomensgroepen. Terwijl die ondermodale huishoudens goeddeels vrijgesteld worden van betaling van hun huur door de huurtoeslag, mogen de overige huurders (rond de twee miljoen huishoudens) nog veel meer uitgebuit worden dan nu al het geval is. De politiek van links tot rechts met de VVD voorop zou zich echt rot moeten schamen, maar het tegendeel gebeurt.

Volgens de oppositie is het nog maar de vraag of er na de verkiezingen wel een Kamermeerderheid is te vinden voor het nieuwe beleid. Daarnaast wijst de oppositie op recente onderzoeken die zich negatief uitlaten over het kabinetsplan. Door deze vorm van huurliberalisering zal de doorstroming niet op gang komen, blijft het marktverstorende stelsel van woonsubsidies (zoals huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek) in stand, zal de woningmarkt niet losgewrikt worden en wordt wonen voor de meeste huurders nog duurder gemaakt. Ook stelde de Raad van State enkele weken geleden dat het nieuwe beleid moeilijk uitvoerbaar is. Zo is de bescherming van huurders volstrekt onvoldoende geregeld, waardoor ellenlange gerechtelijke procedures dreigen bij geschillen tussen huurders en verhuurders.

Winsemius verdedigt het beleid van zijn afgetreden voorganger Sybilla Dekker. Dat komt erop neer dat woningcorporaties vanaf 2010 voor een kwart van de huurhuizen - 600.000 woningen - zelf de hoogte van de huren mogen bepalen. Dit is echter wel afhankelijk van de WOZ-waarde van de woningen. Huurhuizen met een WOZ-waarde vanaf 130.000 euro op het platteland en 195.000 euro in verstedelijkt gebied, worden vrijgegegeven. Vijf procent van de huurhuizen wordt direct vrijgegeven en twintig procent komt in een overgangsfase en wordt op termijn geliberaliseerd.

Bron: Heemland, Woonbond en Redactie binnenland Ndl Dbl, 23 en 26 oktober 2006

Huurwoning steeds duurder

De huur van particuliere woningen blijft stijgen. Bovendien betalen huurders gemiddeld fors meer dan zij eigenlijk willen uitgeven. De huur steeg van gemiddeld 890 euro naar 905 euro.

Dat blijkt uit onderzoek van Direct Wonen Verhuurmakelaars (DWV). Deze huurstijging met 2 procent in het tweede kwartaal ten opzichte van de eerste drie maanden van 2006 lijkt gering. "Maar de huren groeien in een strakke lijn als je ze vergelijkt met voorgaande jaren", aldus Ronald Sutmuller van DWV.

Huurders geven maandelijks inmiddels 15 procent meer uit dan zij er strikt voor willen en kunnen betalen. Vorig jaar vonden huurders dat zij 11 procent teveel betaalden. Daardoor (door woningnood onder de middeninkomens/Red.) kon de vraagprijs 3 procent toenemen.

Het bureau constateert na onderzoek in 24 steden bovendien dat er steeds duurdere huurwoningen op de markt komen.

Bron Telegraaf dinsdag 25 juli 2006

Noot der redactie: Hebt u ooit de gevestigde politiek of de Woonbond zien optreden tegen de uitbuiting van huurders uit de middenklasse?

Huurachterstand neemt toe

Eind vorig jaar kampten 241.776 huishoudens met een huurachterstand, 35.000 meer dan in 2004. Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties die deze gegevens de 20e oktober naar buiten bracht, zegt zich daar zorgen over te maken. Ongeveer een op de tien wanbetalers laat het aankomen op een gang naar de rechter. Rechtbanken deden 23.000 keer uitspraak in een door een woningcorporaties tegen huurders aangespannen procedure. Zeven van de tien vonnissen leiden niet tot een gedwongen uitzetting omdat huurder en verhuurder toch zelf een oplossing vinden. Het aantal ontruimingen daalde in 2005 met 6 procent tot 8134. Bij verreweg de meeste uitzettingen (87 procent) is huurachterstand de belangrijkste reden.

Bron Woonbond 21 oktober 2006

Einde hypotheekrenteaftrek geeft economie impuls'

Belangrijk artikel met een voorstel van het CPB om te komen tot een billijker lastenverdeling

DEN HAAG - Uitgerekend twee maanden voor de verkiezingen zet het Centraal Planbureau het H-woord weer op de agenda. Een forse beperking van de aftrekbaarheid van hypotheekrente is goed voor de economie. CDA en VVD willen er niet van weten.

Dertigduizend mensen meer aan het werk, een groei-impuls voor de economie van 0,2 of 0,3 procent, dalende huizenprijzen, waar starters van profiteren. Waar wachten we nog op? Een forse beperking van de hypotheekrenteaftrek zal de Nederlandse economie goed doen, aldus het Centraal Planbureau (CPB) in een gisteren verschenen studie over de eigen woning en de fiscus. Wel zien huiseigenaren de waarde van hun bezit dalen (4 tot hooguit 14 procent) en gaan ze gemiddeld 1,75 procent in koopkracht achteruit. Hoe werkt het CPB-model uit in de portemonnee van de kiezer, waar politieke partijen meteen aan denken?

Een rekenvoorbeeld. De familie Baksteen bewoont een huis van 230.000 euro. Ze hebben een hypotheekschuld van 200.000 euro, net zoveel als getaxeerde waarde, tegen 5 procent rente. De betaalde rente (10.000 euro) kunnen ze nu van het belastbaar inkomen aftrekken, tegen een tarief van 42 procent. Maar ze moeten ook belasting betalen, het zogeheten 'eigenwoningforfait', een soort woonbelasting (0,85 procent) die gebaseerd is op de waarde van een woning, volgens taxatie door de gemeente. Daarom moet de familie Baksteen 1700 euro weer bij het belastbaar inkomen optellen. Resteert een netto belastingvoordeel van 3486 euro, (10.000-1700) x 42 procent.

In het CPB-voorstel is de familie Baksteen flink de pineut. Zij moeten de eigen woning onderbrengen in een aparte belastingbox, waar ze 0,5 procent van de getaxeerde waarde moeten optellen bij het belastbaar inkomen. In dit geval 1000 euro. Aftrekbaar is niet meer de betaalde rente, maar de volledige hypotheekschuld - maar tegen een minimaal tarief van 1,2 procent. Voor de familie Baksteen betekent dit een aftrekpost van 2400 euro. Netto kan de familie dus nog maar 1400 euro aftrekken van de belastingen, wat 588 oplevert. Vergeleken met de oude situatie levert de familie Baksteen 2898 euro in. Over die wonde plakt het CPB de volgende pleister: dankzij de lagere hypotheekrenteaftrek houdt het rijk geld over, dat kan worden teruggesluisd naar alle burgers. De tarieven voor de inkomstenbelasting kunnen met 2,75 procentpunt omlaag.

Dat scheelt de familie Baksteen bij een inkomen van 50.000 euro dan weer 1300 euro, zodat het verlies tot 1600 euro beperkt blijft. Een gemiddelde eigenwoningbezitter blijft daardoor achter met een koopkrachtverlies van zo'n 1,75 procent, schat het CPB.

Volgens het CPB is de huidige subsidiëring van het eigen woningbezit, waarmee jaarlijks 14 miljard euro is gemoeid, amper te rechtvaardigen. ,,Het kan moeilijk worden gemotiveerd vanwege de positieve effecten, bijvoorbeeld omdat woningbezitters meer doen aan huis- en tuinonderhoud,'' aldus het Planbureau. Bovendien heeft het woningbezit ook negatieve gevolgen, tekent het CPB aan. ,,Eigen woningbezitters zijn minder mobiel dan huurders, waardoor de fileproblematiek wordt versterkt.'' Ook zou de rente-aftrek vooral 'overconsumptie' bevorderen.

Het CPB-rapport is koren op de molen van PvdA-fractieleider Wouter Bos, die eveneens voor beperking van de hypotheekrenteaftrek pleit, zij het minder rigoureus dan het CPB. CDA en VVD hebben dit onderwerp taboe verklaard. Volgens VVD-kamerlid Dezentjé begeeft het CPB zich op glad ijs. ,,Ik kan het niet anders lezen dan als een politiek pleidooi voor inkomensnivellering. Onbegrijpelijk dat het CPB met dit verhaal komt. Er blijkt toch overduidelijk dat afschaffing van de rente-aftrek leidt tot een bloedbad op de woningmarkt.'' CDA-kamerlid De Nerée hekelt de 'ongelukkige timing' van het CPB, ,,zo vlak voor de verkiezingen''.

Volgens het CPB zijn er niettemin goede redenen om naar dit onderwerp te kijken. Als de subsidiëring van de eigen woning wordt gehalveerd tot 7 miljard euro en de opbrengst wordt 'teruggesluisd' in de vorm van lagere tarieven voor de inkomstenbelasting, gaan circa 30.000 meer mensen aan het werk en krijgt de economie een groei-impuls van 0,2 tot 0,3 procent, aldus het Planbureau. Huurders profiteren ook van de verlaging van de inkomstenbelasting, waardoor deze groep er gemiddeld drie procent op vooruit gaat

Omdat de prijs van woningen met vier tot 14 procent daalt, profiteren starters op de woningmarkt van lagere prijzen. Huidige woningbezitters kunnen worden ontzien door de hypotheekrente-aftrek langzaam af te bouwen, waardoor de daling van de huizenprijzen geleidelijker verloopt, suggereert het CPB. Het CPB vraagt zich tot slot af of er nog wel behoefte is aan het van rijkswege bevorderen van het eigen woningbezit.

De variant van het CPB gaat aanzienlijk verder dan voorstellen van PvdA, SP, GroenLinks en ChristenUnie om de hypotheekrenteaftrek aan banden te leggen. Die komen erop neer dat de rente slechts tegen een lager belastingtarief mag worden afgetrokken. Het CPB spreekt geen waardeoordeel uit over deze voorstellen.

Tweede Kamerlid Frans de Nerée van het CDA zegt in een reactie niet te willen praten over welke variant dan ook om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken. ,,Het CDA tornt niet aan de renteaftrek. Wij zitten daar heel geharnast in.'' De Nerée heeft er zijn vraagtekens bij dat het CPB zo kort voor de verkiezingen een studie over de politiek gevoelige hypotheekrenteaftrek publiceert. ,,Qua timing en onderwerp komt dit de onafhankelijkheid van het CPB niet ten goede.''

Bron: Nederlands Dagblad, redactie economie, 15 september 2006

Bevind van onze redactie:

Wij vinden de hierboven besproken variant van het CPB een eerste aanzet tot opheffing van de fiscale en sociale discriminatie van huurders ten opzichte van eigenwoningbezitters die huurders al jarenlang lijdzaam ondervinden. De gevestigde politiek heeft door wanbeleid op de woningmarkt mede bijgedragen aan de krankzinnige huizenprijsexplosie en daarmee aan de huidige slechte betaalbaarheid van het wonen. De politieke partijen hebben deze opdrijving niet willen terugdringen, maar integendeel de hoge prijzen willen consolideren ondermeer door de belastingherziening van 2001.

De economische voordelen en de verruiming van de woningmarkt door lagere prijsstellingen welke voortvloeien uit het afschaffen van het huidige woonsubsidiebeleid van hypotheekrenteaftrek (en misschien ook huurtoeslagen indien de politiek moed krijgt) en de - overigens nog maar geringe - beperking van de fiscale voorrechten van eigenwoningbezit, mogen ons inziens door de politiek niet meer ter zijde geschoven worden. Premier Balkenende weigert zich iets aan te trekken van het rapport van het CPB, zeggend dat eigenwoningbezitters dan worden opgezadeld met mogelijke waardevermindering van hun vermogen en met onzekerheid.

Over de onzekerheid en stelselmatige koopkrachtvermindering bij huurders door de jaarlijks terugkerende huurverhogingen en het huurplan van minister Dekker (nu Winsemius) hoor je CDA en VVD nooit bezwaar maken, ook niet in deze verkiezingstijd. De boodschap is helder: huurders mogen wel in onzekerheid verkeren, zich grote zorgen maken en kaalgeplukt worden, maar huiseigenaren niet.

De redactie, 15 september 2006

VVD ligt op ramkoers tegen huurders

Aedes en Woonbond: VVD-programma rampspoed voor volkshuisvesting

De VVD wil jaarlijks 3,5 miljard euro* weghalen bij de woningcorporaties. De veronderstelling is dat de corporaties bulken van het geld en deze miljarden alleen maar oppotten. De Nederlandse Woonbond en Aedes zijn het er samen hartgrondig over eens dat dit plan van de VVD rampzalig is. Het geld dat de VVD wil inzetten om de overheid te spekken, is namelijk hard nodig om betaalbare woningen te realiseren en te investeren in wijken en buurten. De VVD wil de corporatiesector afromen door een rendementsheffing op het vermogen. Corporaties worden dan gedwongen enorme aantallen woningen te verkopen of de huren sterk te verhogen, zonder dat ze daaraan één euro overhouden om te investeren in de broodnodige nieuwbouw, woningverbetering en wijkvernieuwing. Bij de VVD betalen huurders de rekening en blijven eigenwoningbezitters buiten schot. De VVD tornt immers niet aan de hypotheekrenteaftrek.

Het belasten van de corporatiesector zou zijn beslag moeten krijgen in de vorm van een rendementsheffing op het vermogen. Een heffing van 3,5 euro miljard per jaar staat gelijk aan de verkoop van jaarlijks 50.000 huurwoningen. Dat betekent een forse aanslag op de toch al krappe voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen, waar vooral de starters op de woningmarkt en ouderen de dupe van zullen zijn

Als de 3,5 miljard euro betaald moet worden uit extra huurinkomsten, zou dat een huurverhoging betekenen van 35 procent. Het gevolg is dat er dan geen betaalbare huurwoning meer overblijft, zodat Jan en Marie Modaal niet meer kunnen huren. De rijksuitgaven voor de huurtoeslag, die nodig zijn om de laagste inkomens betaalbaar te kunnen laten wonen, zullen explosief stijgen.

persbericht Aedes en Woonbond, 1 september 2006

*De VVD komt op dit bedrag door een verondersteld rendement van 4 % op het vermogen (de waarde van het woningenbezit) te belasten met 30 %, dus evenveel als de vermogensrendementsheffing van 1,2 % in box 3 bij particuliere verhuurders.

Ons bevind:

Zeer waarschijnlijk is het verwijt terecht dat bij de woningcorporaties gelden opgepot worden. Hoeveel er opgepot wordt, blijft duister. De veronderstellingen over de bedragen aan rendement lopen ver uiteen, gezien de geopperde jaarlijkse afdracht van 3,5 miljard euro in het VVD-voorstel tot neerwaarts toch nog minstens 0,5 miljard euro door andere politieke partijen. Aedes beweert dat er helemaal niets zou overblijven van de huurinkomsten van ongeveer 10 miljard euro (eigen opgave van Aedes), wat heel onaannemelijk is. Bovendien kan het echte bedrag aan inkomsten best wel 15 miljard of hoger zijn. Feit is hoe dan ook dat sinds hun privatisering de woningcorporaties steeds meer geld aan zichzelf zijn gaan besteden. Ondermeer is de zelfverrijking van het management er net als elders ongekend. Algemeen wordt nu dan ook zeer argwanend gekeken naar deze machtige partij op de woningmarkt waar noch politiek noch huurders enige invloed op hebben.

Indien er sprake is van grote inkomenswinsten bij de corporaties, betaamt het echter allerminst als de rijksoverheid het opgepotte geld gaat afromen. Iedereen weet hoeveel de huren de afgelopen tien jaar gestegen zijn en hoezeer de gewone huurders die geen huursubsidie ontvangen, hieronder gebukt gaan. Het zou krankzinnig worden als nu uitgerekend de huurders zouden moeten opdraaien voor de door de politiek aangekondigde overheidsvordering op de woningcorporaties van miljarden.

Als er afgeroomd kan worden, dan moet het opgepotte geld níét naar de overheid en hiermee naar andere bestemmingen gaan, maar moet het regelrecht teruggegeven worden aan de uitgemolken huurders middels forse huurverlagingen !

De redactie , 5 september 2006

Zie ook ons eerdere bevind onder De januskop van de VVD en Sociale discriminatie in de middenklasse

Kritiek bouwers op gebrek aan visie van politiek

Kritiek bouwers op gebrek aan visie van politiek

Voorzitter Elco Brinkman van de branchevereniging Bouwend Nederland heeft donderdag 2 november jl. kritiek geuit op de Nederlandse politiek. Hij verwijt politici een gebrek aan visie op de toekomst. 'Er is geen visie hoe ons land er over pakweg 25 jaar zou moeten uitzien', zo citeert het Financieele Dagblad hem op 3 november 2006.

Knelpunten in de woningbouw, de strijd tegen het water en de tekortschietende infrastructuur vragen om investeringen van tientallen miljarden euro's. Brinkman wil dat het kabinet een integrale visie ontwikkelt op de inrichting van Nederland, maar geeft tegelijk aan niet te verwachten dat die er komt. Het kabinet dat na de verkiezingen op 22 november aan de slag gaat zal volgens Brinkman vooral naar de korte termijn kijken, maximaal vier jaar vooruit.

De Nederlandse bouwsector wijst onder meer op de gevaren van klimaatverandering, zeespiegelstijging en hevigere regenbuien. Bouwend Nederland schat dat er een investering van 1,6 miljard euro nodig is tot 2020, terwijl in de begroting maar een bedrag van 420 miljoen euro is opgenomen.

Bron: Aedes 3 november 2006

Het verwijt van de bouwers, verwoord door de onderkoning van Nederland, Elco Brinkman, na koningin Beatrix de meest invloedrijke persoon in dit land, is wel onvoorstelbaar brutaal. De bouw- en woonbranche heeft schandelijk veel verdiend in het afgelopen decennium mede ten gevolge van het omhoog jagen van grond- en huizenprijzen en vraagt nu van de overheid om nauwelijks meer op te brengen investeringen om zelf weer gigantisch te gaan verdienen. Zeer kortzichtig heeft ze - in overleg met een net zo blinde overheid - het bestaan om vele honderdduizenden huizen te bouwen in onder de zeespiegel gelegen polders. Nu daar terechte kritiek op komt van derden, wil de branche het overstromingsgevaar simpelweg door de politiek met geld opgelost krijgen. Maar hoe de burgers van Nederland die toch helemaal nergens meer heen kunnen, hier nog uit kunnen komen, lijkt noch politiek noch bouwers een zorg.

De redactie, 6 november 2006

Bouwers hebben gemeenten in de tang

AMSTERDAM - Bouwbedrijven en projectontwikkelaars hebben gemeenten in de tang bij de bouw van nieuwe woningen. Door voortijdig grond te kopen op plaatsen die interessant zijn voor nieuwbouw, dwingen zij gemeenten zaken met hen te doen. De grondeigenaren krijgen zo vrij spel om woekerwinsten te behalen.

Dit blijkt uit onderzoek van de Volkskrant naar ruim 35 duizend grondtransacties in de periode 1993-2005. Bij 11 van de 13 grootste nieuwbouwlocaties in Nederland hebben individuele bouwbedrijven voortijdig grond gekocht, en vervolgens een bouwopdracht weten af te dwingen. Vooral in de Vinexwijken de Groote Wielen bij Den Bosch, Carnisselande bij Barendrecht en Vathorst bij Amersfoort hebben bouwers zo bouwopdrachten binnengehaald.

De bedrijven kopen de grond meestal van boeren vlak voordat gemeenten definitief vaststellen waar een nieuwbouwwijk moet komen. De aannemers zijn vervolgens alleen bereid hun grond aan de gemeente te verkopen, als zij het recht krijgen lucratieve woningen te bouwen. Een hectare grond levert gemiddeld het recht op om dertig woningen te bouwen en te verkopen.

De machtige positie van grondbezitters is een belangrijke verklaring voor de verstopte huizenmarkt. De bouwers dicteren de oplevering en prijzen van woningen. Deze bedrijven kunnen daarmee ‘buitenproportionele’ winsten behalen, stelt onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. ‘De woonconsument is de dupe’, zegt directeur Frank van Loon van de Vereniging Eigen Huis. ‘Die betaalt de hoofdprijs voor een nieuwbouwhuis waarover hij ook nog eens niets te zeggen heeft.’

De Europese Commissie heeft twijfels bij de manier waarop in Nederland bouwbedrijven en projectontwikkelaars zich, via hun grondbezit, inkopen in nieuwbouwwijken. Vorig jaar oordeelde Commissaris McCreevy van Interne Markt dat de aanbesteding van de bouw in Vinex-wijk Vathorst niet volgens de regels verlopen is. Vrijwel alle nieuwbouwwijken in Nederland worden op dezelfde wijze als Vathorst ontwikkeld.

Dat is een zeer lucratieve bezigheid. Landbouwgrond kost ongeveer 6 euro per vierkante meter, terwijl de prijs van bouwgrond kan oplopen tot het 50-voudige: 300 euro de vierkante meter.

ron: Volkskrant, Merijn Rengers, Xander van Uffelen, 12 augustus 2006

Overheid verspilt miljarden op de woningmarkt
ten koste van de welvaart

De overheid doet alles fout op de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek jaagt de huizenprijzen op. De huurmarkt zit verstopt met scheefwoners. Woningcorporaties hebben veel geld, maar bouwen te weinig, zo concludeert het Amsterdamse onderzoeksbureau SEO Economisch Onderzoek in een rapport in opdracht van minister Brinkhorst van Economische Zaken.

De welvaart in Nederland zou volgens het onderzoeksbureau vele miljarden euro's stijgen wanneer de overheid zich uit de woningmarkt terugtrekt. Het bureau pleit voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag, met een overgangstermijn van 'bijvoorbeeld' vijftien jaar. "Het is onvermijdelijk dat mensen dit in hun portemonnee gaan voelen", zegt onderzoeker Carl Koopmans. "Bij het afschaffen van de renteaftrek worden vooral de rijkere woningbezitters getroffen. Bij het afschaffen van de huurtoeslag worden vooral de lagere inkomens geraakt." Het geld dat nu verspild wordt aan de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag, moet gebruikt worden voor het verlagen van de belastingen, zo vindt SEO.

Opvallend is dat Coen Teulings een van de auteurs is van het rapport dat vandaag verschijnt. Hiervoor was Teulings SEO-directeur en liet hij zich al eerder kritisch uit over de hypotheekrenteaftrek. Teulings is sinds 1 mei de nieuwe directeur van het Centraal Planbureau en de belangrijkste economisch adviseur van het kabinet. Maar minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting wijst het rapport af. De conclusies leggen volgens haar ,,zeer eenzijdig'' de nadruk op marktverstorende effecten van de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. Het kabinet komt zelf over drie weken met een visie ,,waarin het vertrouwen van de consumenten in die markt een belangrijk aandachtspunt wordt'', aldus de VVD-bewindsvrouw. Tornen aan de hypotheekrente is altijd onbespreekbaar geweest voor het kabinet, aanhoudende pleidooien ten spijt om de regeling te beperken zoals het Internationaal Monetair Fonds (IMF) ruim een week geleden nog hield. In het rapport wordt geconcludeerd dat de hypotheekrenteaftrek Nederland per jaar 2 miljard euro aan verloren welvaart kost. Ook in huursector verstoort de overheid de markt. Huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek zijn weinig anders dan verkapte geldverschaffingen aan verhuurders , bouwers en banken. Met de huurtoeslag, vroeger de huursubsidie, is jaarlijks bijna twee miljard gemoeid. Feitelijk zouden deze huren in de sociale sector gewoon verlaagd moeten worden in plaats van aangevuld met overheidssubsidie. Tegelijkertijd zijn de huren voor een groot gedeelte van de huurmarkt wettelijk vastgelegd. Als gevolg daarvan zitten sommige mensen met een hoog inkomen in te goedkope woningen. Daartegenover betalen veel mensen in de wat duurdere appartementen en eengezinswoningen weer te hoge bedragen aan huur of hypotheek.

Afschaffing van beide regelingen kan de bodems in de prijzen, die naast andere oorzaken zo hoog zijn door deze subsidiëringen, loswoelen in zowel koopsector als huursector en hiermee leiden tot de broodnodige prijsverlagingen bij koop en huur. Het eigenwoningforfait als zodanig vervalt dan, maar het vermogen in de eigen woning wordt belast gelijk de overige vermogensbestanddelen in box 3 van de inkomstenbelasting.

De echt 'rijkere ouderen' in de zin dat ze nauwelijks nog woonlasten hebben, behoeven voor het eigenwoningbezit als verworven vermogen niet ontzien te worden wat tegenwoordig het geval is (Wet HIllen), maar behoren over dit bezit juist wel eerlijk vermogensbelasting te betalen. Enkel de overwaarde op hun huizenbezit wordt al berekend op 75 miljard euro !(*). Deze grondslagverbreding in box 3 levert de schatkist extra inkomsten op van grof geschat minstens 1 miljard euro.

Voor veel huishoudens is goede betaalbare woongelegenheid verder uit het verschiet geraakt dan ooit tevoren. Dat geldt niet enkel voor jongeren (starters), maar evenzeer voor veel ouderen. Algehele daling van de woonlasten zou een zegen zijn voor het land. Pas als de bodems uit de prijzen van huur- en koopwoningen worden weggehaald, kan er een beetje 'markt' ontstaan. Een direct ingaande afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou meteen al een sterke lastenverlichtende daling van de huizenprijzen geven met maar liefst 25 % of meer. Het SEO vindt ook dat de overdrachtsbelasting moet worden afgeschaft en dat de reserves van woningcorporaties moeten worden ‘afgeroomd’.

Bronnen o.a. Volkskrant en Heemland, 18 mei 2006

(*) gegevens Postbank

Enorme winsten bij bouw Vinexwijken

Door Merijn Rengers en Xander van Uffelen

DELFT - Projectontwikkelaars en grondexplotatiebedrijven hebben buitenproportionele winsten behaald bij de nieuwbouw van Vinexwijken. De projectontwikkelaars vroegen een veel hogere verkoopprijs dan zij zelf kwijt waren aan grond- en bouwkosten. Dit concludeert het onderzoeksinstituut OTB na een studie in vijf Vinexwijken.

De overwinsten zijn behaald vanwege de schaarste in Nederland aan koopwoningen. Naast de projectontwikkelaars hebben ook gemeenten geprofiteerd van de extra winsten. De gemeenten hebben via speciale afspraken een deel van de overwinsten afgeroomd.

Het OTB heeft gekeken naar IJburg (Amsterdam), Wateringse Veld (Den Haag), de Waalsprong (Nijmegen), Stad van Zon (Heerhugowaard) en Boechorst (Noordwijk), waar in totaal 40 duizend woningen worden gebouwd.

De overwinsten konden ontstaan doordat de huizenprijzen eind jaren negentig veel sneller stegen dan de bouwkosten. Doordat veel grond in Vinexwijken al in handen was van projectontwikkelaars en gemeenten, wisten zij de winst op te strijken. Aanvankelijk profiteerden ook huizenkopers van de gunstige prijsontwikkeling, doordat de huizenprijzen pas in een later stadium fors werden verhoogd.

Aangezien de huizenprijzen na 2000 minder snel zijn gestegen, vermoedt het OTB dat de overwinsten over de afgelopen jaren minder groot zijn geweest. In sommige gevallen kan sprake zijn van verlies.

Precieze getallen zijn lastig te achterhalen, omdat de afspraken over grondprijzen erg ingewikkeld zijn geworden. ‘Pas als alle woningen zijn opgeleverd, kun je per project nagaan hoe de winsten zijn verdeeld’, zegt onderzoeker Harry van der Heijden van het OTB.

Het onderzoek naar de overwinsten dateert uit maart 2005, maar is pas onlangs door het ministerie van VROM openbaargemaakt. Het rapport Gronduitgifte op uitleglocaties maakt onderdeel uit van een breder onderzoek. Dit rapport wordt pas naar de Kamer gestuurd als aanvullend onderzoek is verricht.

Bron: Volkskrant, woensdag 19 april 2006

Kabinet en kamermeerderheid willen huurplan doorzetten

Het kabinet heeft na het uitvoerige overleg van minister Sybilla Dekker met de coalitiepartijen uit de Tweede Kamer besloten het nieuwe huurbeleid van liberalisering van de woningmarkt en de inbegrepen forse huurverhogingen van de minister te steunen. Op 28 maart lieten de rechtse fracties met inbegrip van de LPF blijken in te zullen gaan stemmen met het kwalijke huurplan. Ministerraad en kamermeerderheid blijken geen enkel begrip te hebben voor de hoge woonlasten waaronder de meeste huurders nu al gebukt gaan. Op 11 april werd door een meerderheid van de vaste kamercommissie het plan goedgekeurd. Met name huurders van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen hebben het ergste te vrezen. Eens te meer blijken de politieke partijen volstrekt blind voor de ernstige zorgen die er leven onder gewone huurders die op huur aangewezen zijn en geen huurtoeslag ontvangen. Vergeten wordt dat goed wonen een eerste levensbehoefte is, wat dus wel betaalbaar zou moeten zijn.

Bij alle berichten moet men allerminst denken dat er eindelijk een kamermeerderheid is die de positie van huurders in het zogeheten geliberaliseerde gebied (vrije sector) wil gaan verbeteren. Een aantal kamerfracties, ter linkerzijde onder meer de PvdA en ter rechterzijde het CDA, zijn slechts bezorgd over de gevolgen van de voorstellen van minister Dekker voor huurders in de zogeheten sociale sector, straks verdeeld in het gereguleerde gebied en het zogenaamde overgangsgebied dat geliberaliseerd gaat worden maar waar huurders met een inkomen beneden de huursubsidiegrens nog een beroep kunnen doen op huursubsidie. De totale som van uit te keren huurtoeslagen zal dan ook flink stijgen, te betalen uit extra hoge huurstijgingen bij anderen.(*)

Voor de noden van de overige huurders ontbreekt elk inlevingsvermogen; kamerleden hebben immers geen partner die er echt bij moet werken om de fors gestegen woonlasten te kunnen blijven betalen. Die gewone huurders van geliberaliseerde woningen zijn feitelijk volledig overgeleverd aan wat de verhuurder aan jaarlijkse huurverhoging voorstelt. Zelfs de motiveringsplicht van de kant van de verhuurder bij een huurverhoging komt nu te vervallen. Stemt een huurder niet in met het voorstel dan heeft alleen de huurder een probleem want hij moet dan verhuizen, een woonrecht bestaat eigenlijk niet in de vrije huursector.

Het gevolg van deze reeds jarenlang durende slechte onderhandelingspositie is dat de meeste huurders in geliberaliseerde woningen allang op een huurquote van meer dan 30 zitten, wat inhoudt dat ze aan kale huur meer dan 30 % van hun netto gezamenlijke huishoudinkomen kwijt zijn. Velen krijgen bij hun loon, uitkering of pensioen geen evenredige inflatiecorrectie, terwijl de huurprijzen - wettelijk zo geregeld - minstens de officieel berekende inflatie volgen. Bovenop deze jaarlijkse indexatie komt veelal nog een extra huurverhoging. Elk jaar stijgt dus voor huurders zonder inkomensverbetering deze quote, maar ze kunnen geen kant uit.

Dat huurders in toch al dure huurwoningen een wettelijke extra huurverhoging van rond 22 % (bovenop de jaarlijkse indexaties) over een tijdvak van vier jaar opgelegd gaat worden, duidt erop dat de gevestigde politiek de huurders die het nog net kunnen behappen, wil dwingen te gaan kopen om daarmee de zeer hoge prijzen voor eenvoudige koopwoningen in stand te houden, zoniet verder omhoog te duwen. Het is puur gericht op stut van de financiële vermogens in en de prijsstellingen op de woningmarkt. De machtige lobby's in de sector worden bediend ten koste van de gewone burgers uit de middenklasse. Dat het gros van deze huishoudens straks bijna geen vrij besteedbaar inkomen meer overhoudt, interesseert de politieke partijen geen zier.

Huurliberalisatie zou parlementair gepaard moeten gaan met een wettelijke aanzienlijke versterking van de rechtspositie van huurders, met name bij het vaststellen van de jaarlijks voorgestelde huurprijs zodat zelfs huurverlagingen mogelijk worden; maar dit gebeurt niet. Integendeel, de positie van de verhuurder blijft bij wet ijzersterk en onaantastbaar. Er komt geen huurbescherming. Verhuurders hebben als het ware een vrijbrief voor uitbuiting van huurders in de geliberaliseerde en te liberaliseren woningen in de 'vrije sector'.

Met name huurders van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen hebben het ergste te vrezen. Eens te meer blijken de politieke partijen volstrekt blind voor de ernstige zorgen die er leven onder gewone huurders die op huur aangewezen zijn en geen huurtoeslag ontvangen. Vergeten wordt dat goed wonen een eerste levensbehoefte is wat dus wel betaalbaar zou moeten zijn.

De redactie, 22 februari, 28 maart en 12 april 2006

(*) zie Wet betaalbaarheidsheffinfen drijft huren verder op

Directeur Vestia vangt bijna half miljoen

Directeur Erik Staal van woningcorporatie Vestia verdient 438.000 euro per jaar. Hij is daarmee de best betaalde corporatiedirecteur in Nederland. Het inkomen blijkt uit de financiële jaarrekening van de sociale verhuurder, gepubliceerd in de Volkskrant. Vestia is vooral actief in Den Haag, Delft en Rotterdam en is met 72.000 woningen de grootste corporatie in het land.

Vestia weigerde eerder het inkomen van haar directeur te openbaren, maar is daar onder maatschappelijke druk op teruggekomen. Het inkomen van de directeur is bijna het dubbele van het maximum zoals dat is geadviseerd door een speciale commissie. Vestia erkent dat, maar is niet van plan het inkomen van haar topman te verlagen. Uit een onafhankelijke toetsing zou eerder zijn gebleken dat het hoge bedrag marktconform is.

De linkse oppositie in de Kamer noemt het inkomen van de Vestia-directeur buitensporig en heeft minister Sybilla Dekker gevraagd in te grijpen. De demissionaire minister van volkshuisvesting heeft inmiddels aangekondigd op korte termijn overleg te zullen voeren met de raad van commissarissen van Vestia.

Hay Group distantieert zich van het hoge salaris van directeur. Erik Staal van woningcorporatie Vestia. Volgens het beloningsbureau is zijn salaris van 438 duizend euro hoger dan dat van vergelijkbare directeuren in het bedrijfsleven en de corporatiesector. Vestia stelde eerder dat Hay het salaris van Staal 'marktconform' achtte.

Bron: www.infothuis.tv , woensdag 5 juli 2006, 12:38 uur

Kabinet eens met huurbeleid Dekker

Het kabinet is akkoord met de nieuwe aanpassing van het huurbeleid. Veel huurders hoeven nu niet bang te zijn dat hun huur na 2010 explosief stijgt. Wel kan de huur vanaf 2009 jaarlijks met maximaal 4% omhoog gaan, exclusief de inflatie.

Er komen alleen vrije huren als de bewoner naar een ander huis vertrekt. Minister Dekker werd het deze week al eens met de regeringspartijen. Zij moest haar plannen onder druk van de Kamer herzien, omdat die vreesde dat bewoners hun huur fors zouden zien stijgen.

Dekker moest haar voorstellen voor het nieuwe beleid twee keer aanpassen

Bron: Teletekst NOS 17 Maart 2006

Huurplan van Dekker gaat door, maar later

DEN HAAG - De liberalisering van de huurwoningen gaat door, maar een half jaar later dan minister Sybilla Dekker van plan was: in januari volgend jaar.

Na een aanloop met beperkte huurverhogingen tot 2010 worden daarna de huren helemaal vrijgegeven voor nieuwe huurders. Zittende huurders worden nog geruime tijd beschermd tegen de verwachte grote huurverhogingen.

Het kabinet is vrijdag akkoord gegaan met de nieuwe huurplannen. Ook de coalitiepartijen CDA en D66 hebben hun aanvankelijke bezwaren opgegeven en steunen Dekker nu, waardoor er een meerderheid in de Tweede Kamer voor is. De VVD was eerder al akkoord.

De liberalisering geldt voorlopig voor meer dan een kwart van de huurwoningen, zo'n 600.000. Minister Dekker had die al per juli willen laten ingaan. Maar op die datum blijft het vooralsnog bij een algemene huurverhoging met maximaal 3,2 procent.

Vanaf januari gaan de huren van de geliberaliseerde woningen voor nieuwe huurders in jaarlijkse stappen extra omhoog. Voor zittende huurders worden maxima door de overheid vastgesteld: minder dan de geliberaliseerde woningen, maar meer dan gewone sociale huurwoningen. Doel van Dekker is om meer mensen eerder te laten verhuizen zodat er 'lucht' komt in de woningmarkt. Starters en mensen met een laag inkomen komen nu moeilijk aan een woning.

Huurdersorganisatie de Woonbond is teleurgesteld. Directeur M. van Veen is wel blij dat de zittende huurder iets beter beschermd wordt, maar beklemtoont dat de huren van die huurders toch veel meer zullen stijgen - ''22 procent in vier jaar" - dan de lonen (Deze huurverhogingen komen bovenop de zogeheten inflatiecorrectie die alle huurders in rekening wordt gebracht/ Red). De Woonbond blijft bij haar plannen voor een grote protestdemonstratie op 8 april op de Dam in Amsterdam.

Vanaf volgend jaar telt de WOZ-waarde van een woning mee voor de bepaling van de huurverhoging. Woningen boven een bepaalde waarde - afhankelijk van de regio van 130.000 euro (Groningen) tot 195.000 (Amsterdam) - komen terecht in een 'overgangsgebied'. De 600.000 huurwoningen liggen voor het merendeel in de Randstad.

Voor de woningen onder die WOZ-waarden blijft de overheid de hoogte van de huurstijging bepalen. Die is voor 1 juli 2007 en voor juli 2008 vastgesteld op inflatieniveau plus 2,5 procent, per juli 2009 op de inflatie plus 3 procent.

De huren van de woningen boven de genoemde WOZ-waarden mogen harder stijgen: volgend jaar inflatie plus 3 procent, juli 2008 inflatie plus 3,5 procent en in juli 2009 inflatie plus 4 procent.

Na 2010 worden de 600.000 helemaal vrijgegeven voor nieuwe huurders; dan bepalen de verhuurders hoe hard de huur stijgt.

Voorwaarde is wel dat dan voldoende woningen zijn gebouwd. Dekker stelt dat er in 2010 in totaal 445.000 woningen bijgekomen moeten zijn, waarvan 111.000 bij de woningbouwverenigingen. Als in een regio onvoldoende is bijgebouwd, volgt geen liberalisatie.

De januskop van de VVD

In hetzelfde weekeinde waarin minister Gerrit Zalm (VVD) oproept tot burgerlijke ongehoorzaamheid van eigenwoningbezitters als deze vinden dat ze voor het eigenaarsdeel van de OZB door hun gemeente te hoog aangeslagen worden, en hij ze hiermee paait om toch vooral niet te vergeten dat de VVD pal staat voor lage woonlasten van huiseigenaren, laat minister Sybilla Dekker (ook VVD) weten dat ze de huurders die een inkomen boven de vroegere ziekenfondsgrens hebben en een woning in de sociale sector bewonen, wil gaan dwingen hieruit te vertrekken. Ze zouden volgens haar te weinig huur betalen. Zij noemt dat zelfs "scheefwonen" terwijl deze huurders feitelijk - soms al jaren - de volledige huursom voor deze eenvoudige woningen afdragen in tegenstelling tot de naast hen wonende huursubsidieklanten.

Dankbaarheid voor dit feit zou van de zijde van woningcorporatie en overheid op z'n plaats zijn. Maar Sybilla redeneert andersom: de woningen zouden alleen voor de klanten die door de staat ondersteund moeten worden, bestemd zijn. Mogelijk gaat aan de nette huurders een extra huurbelasting opgelegd worden als blijkt dat ze een te hoog inkomen in verhouding tot de huur zouden hebben. Zo'n voorstel voor een extra woonheffing kun je je toch moeilijk voorstellen indien het bewoners van een eigen huis zou betreffen. Van de liberalistische VVD is deze ongelijke behandeling van gewone huurders en woningbezitters echter te verwachten. Het voorstel ligt volledig in lijn met de uitspraken en wensen van haar collega Zalm die het maar sneu vond dat door dit kabinet het eigenaarsdeel van de OZB niet geschrapt is. Niet schrappen was om redenen van een gelijke lastenverlichting voor huurders en kopers, maar de VVD vond het maar niks.

De kiezers uit de middenklasse die op huur aangewezen zijn, weten na dit weekeinde met het uitdagende televisieoptreden van Sybilla en Gerrit in ieder geval waar ze op hebben te rekenen bij de VVD. Bij die partij wordt je dan bekeken als onvolwaardig burger en van geen belang. Het is geen volkspartij, maar een partij die slechts de belangen van de welgestelden in de hogere middengroepen en de bovenlaag op het oog heeft. De onderklasse wordt middels allerlei subsidies rustig gehouden, wat hoogstwaarschijnlijk ingegeven wordt door vrees.

Dit alles gebeurt natuurlijk op kosten van de middenmoot van ons volk die stelselmatig hoge belastingen, heffingen en woonlasten te verduren krijgt. Het huurbeleid van Dekker jaagt de kosten voor deze modale huishoudens nog verder omhoog. Volgens de VVD en andere rechtse partijen mogen de loonkosten in Nederland dan veel te hoog zijn bekeken vanuit onze concurrentiepositie binnen Europa, dat heeft echter alles te maken met de aan de burgers opgelegde enorme woonlasten. Voor de krappe, dure woongelegenheid is bovendien de politiek in hoge mate zelf verantwoordelijk.

De gewone middenklasse die voor het huren of kopen van een woning steeds meer moet opbrengen vanwege het stelselmatig in stand houden van de onzalige prijsopdrijving van huizen, is al jaren behoorlijk aan het verarmen. Wie daar rijk van worden, laat zich gemakkelijk raden: projectontwikkelaars, banken, verzekeraars, overheden, bouwers, verhuurders, woningcorporaties, makelaars, speculanten e.d.. Gemeenten weten bij de grondexploitatie al 30 % van de koopsom van nieuwbouwwoningen te bedingen voor het spekken van hun gemeentekassen door de grondprijs op te jutten. Het graaien van dit bolwerk van belangengroepen kan door de politiek, met name door de ministers van Financiën en Volkshuisvesting, beteugeld worden, maar daar is echte moed voor nodig.

De redactie, 21 februari 2006

Dekker botst met Kamer over huren

Minister Dekker van VROM en de Tweede Kamer zijn hard met elkaar in aanvaring gekomen over het huurbeleid. De minister wil de huurmarkt per 1 juli vrijgeven, maar de Kamer wil het liberaliseren uitstellen met 6 maanden.

Een meerderheid in de Tweede Kamer zet grote vraagtekens bij de haalbaarheid en de gevolgen van de plannen. Dekker heeft al laten weten dat uitstel voor haar onaanvaardbaar is, omdat het de kern van haar beleid raakt.

Minister Dekker heeft gezegd dat ze zich op haar positie gaat beraden als de Tweede Kamer vasthoudt aan uitstel van de liberalisering

Bron: pagina 111 NOS Teletekst wo 22 februari 2006

Bij bovenstaand bericht moet men niet denken dat er eindelijk een kamermeerderheid is die de positie van huurders in het zogeheten geliberaliseerde gebied (vrije sector) wil gaan verbeteren. Een aantal kamerfracties ter linkerzijde onder meer de PvdA, en ter rechterzijde het CDA zijn slechts bezorgd over de gevolgen van de voorstellen van minister Dekker voor huurders in de zogeheten sociale sector, straks verdeeld in het gereguleerde gebied en het zogenaamde overgangsgebied waar tot op heden huurders met een inkomen beneden de huursubsidiegrens een beroep kunnen doen op huursubsidie. De totale som van uit te keren huurtoeslagen zal dan ook flink stijgen, te betalen uit extra hoge huurstijgingen elders.

Voor de noden van de overige huurders ontbreekt elk inlevingsvermogen; kamerleden hebben immers geen partner die moet werken om de fors gestegen woonlasten te kunnen blijven betalen. Die gewone huurders van geliberaliseerde woningen zijn feitelijk volledig overgeleverd aan wat de verhuurder aan jaarlijkse huurverhoging voorstelt. Stemt een huurder niet in met het voorstel dan heeft alleen de huurder een probleem want hij moet dan verhuizen, een woonrecht bestaat eigenlijk niet in de vrije huursector. Het gevolg van deze reeds jarenlang durende slechte onderhandelingspositie is dat de meeste huurders in geliberaliseerde woningen allang op een huurquote van meer dan 30 zitten, wat inhoudt dat ze aan kale huur meer dan 30 % van hun netto gezamenlijke huishoudinkomen kwijt zijn. Velen krijgen bij hun loon, uitkering of pensioen geen evenredige inflatiecorrectie, terwijl de huurprijzen - wettelijk zo geregeld - minstens de officieel berekende inflatie volgen. Elk jaar stijgt dus voor huurders zonder inkomensverbetering deze quote, maar ze kunnen geen kant uit.

ANP-nieuws 24 december 2005

CPB-directeur kraakt woningmarktbeleid

De vertrekkende directeur van het Centraal Planbureau (CPB), Henk Don, is zeer kritisch over de huidige aftrek van hypotheekrente en vindt dat ook de huursubsidie op de schop moet.

Miljarden
Met hun prijsopdrijvende effecten hebben deze beide overheidsmaatregelen de woningmarkt verpest. Dat zei hij in een gesprek met Radio 1. Don vraagt zich af of de miljarden voor het huisvestingsbeleid niet veel beter besteed kunnen worden. Een hervorming van de huizenmarkt moet volgens Don wel gepaard gaan met een verlaging van de belastingtarieven en woonlasten. Hij stelt dat een nieuw huizenmarktbeleid tot een stimulans van de economie en een stijging van de welvaart zal leiden. Volgens hem komt veel geld terecht bij mensen die het niet nodig hebben.

CPB
Don volgde in 1994 de huidige minister Zalm van Financiën op als directeur van het CPB, dat vooral bekend is door de economieprognoses voor het kabinet. Het CPB schrijft ook rapporten over het beleid en stelt zich daarbij onafhankelijk op. Don vertrekt om persoonlijke redenen.

SER
Ook vertrekkend voorzitter van de Sociaal Economische Raad (SER), Wijffels verwacht en hoopt dat de hypotheekrenteaftrek binnenkort is afgeschaft. Wijffels, voormalig topman van de Rabobank, zegt donderdag 29 december in een tv-programma: „Het systeem van hypotheekrenteaftrek in Nederland is onhoudbaar. Mijn verwachting is dan ook dat het zal worden afgeschaft, en ik ben daar voor. In feite gaan door de hypotheekrenteaftrek publieke middelen naar adressen waar het ook zonder dat zou kunnen: aan de top. Er zijn genoeg mensen die een hoge hypotheek nemen en dan met eigen middelen gaan beleggen, terwijl dat ook in het huis zou kunnen zitten. De hypotheekrenteaftrek beïnvloedt financiële beslissingen van mensen. Ik denk dat het onafwendbaar is, dat het verdwijnen ervan in de komende vijf tot tien jaar gebeurt”.

Redactie: Don onderschrijft met zijn kritiek op het regeringsbeleid kennelijk, hoewel sterk verlaat, onze voorstellen in: Gemiste kansen

Wet betaalbaarheidsheffing drijft huren verder op

De Nederlandse Woonbond is verklaard tegenstander van de nieuwe belasting die verhuurders van woningen moeten gaan betalen als bijdrage aan de huurtoeslaguitgaven van het Rijk. Het is principieel onjuist dat de overheid haar verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van het wonen voor de laagste inkomens voor een fors gedeelte op verhuurders afschuift. De Woonbond voorziet dat verhuurders deze kosten afwentelen op huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Zij krijgen daar de ruimte voor door de extra hoge huurstijgingen die de minister hen de komende 4 jaar toestaat. Door de bestemmingsheffing ontstaat een sterke opwaartse druk op de huren met grootschalige negatieve inkomenseffecten voor huurders die geen aanspraak maken op een huurtoeslag. Deze 2 miljoen huishoudens met veelal een bescheiden middeninkomen betalen op termijn de rekening.

Gisteren stuurde minister Dekker van VROM het Wetsvoorstel betaalbaarheidheffing huurwoningen naar de Tweede Kamer. Volgens dit voorstel moeten verhuurders van woningen in 2006 € 328 miljoen gaan bijdragen aan de huurtoeslaguitgaven van de rijksoverheid. Deze bijdrage loopt sterk op, naar 353 miljoen in 2007, 377 miljoen in 2008 en 373 miljoen in 2009. De bijdragen in 2008 en 2009 lopen nog verder op als de gemiddelde huurstijging in 2006 en 2007 hoger uitpakt dan geraamd.

De heffing die verhuurders gaan betalen wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van hun woningen. In 2006 bedraagt het tarief € 0,96 per € 1.000 WOZ-waarde. Landelijk gemiddeld bedraagt de heffing ongeveer € 110 per woning, maar het pakt fors hoger uit in woningmarktgebieden waar de huizenprijzen relatief hoog zijn. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 200.000 moet bijvoorbeeld € 192 worden betaald. De gemiddelde heffing van € 110 staat gelijk aan ongeveer 2,5% extra huurstijging bovenop de inflatie.

Met deze betaalbaarheidsheffing wil minister Dekker een belangrijk deel van haar bezuinigingstaakstelling uit het hoofdlijnenakkoord van Balkenende II realiseren. Zij moet in deze regeerperiode ruim 1,1 miljard inleveren van haar budget. Ruim 600 miljoen daarvan wordt al gerealiseerd door forse kortingen op de huurtoeslag. Verhuurders zouden de resterende 500 miljoen moeten opbrengen door in 2006 en 2007 € 250 miljoen mee te betalen aan de huurtoeslaguitgaven. Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, heeft de minister kort na haar aantreden aangeboden deze bezuiniging voor rekening van de woningcorporaties te nemen in ruil voor een ruimer huurbeleid en huurliberalisatie. De Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen is een belangrijke uitkomst van deze 'Megadeal', ook wel bekend als ‘De grote beweging’. De Woonbond heeft zich altijd verzet tegen deze oneigenlijke koppeling van de huurtoeslaguitgaven aan het huurprijsbeleid. Aedes en minister Dekker doen boodschappen met de portemonnee van de huurders. Opnieuw draaien de huurders op voor de bezuinigingen van dit kabinet.

De ledenraad van woningcorporatiekoepel Aedes wil harde garanties van de regering dat de betaalbaarheidsheffing te verhalen is op haar gewone huurders (vergadering 12 januari 2006): "Het is voor deze raad een harde eis dat er een betere koppeling moet komen tussen de ruimte in het huurbeleid en de bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid. Zolang die koppeling niet geborgd is, vreest men voor de toekomstige verdien- en investeringsmogelijkheden."

Een principieel bezwaar tegen deze wet is dat een substantieel deel van de maatschappelijke kosten, die uit de algemene middelen zouden moeten worden betaald, wordt afgewenteld op een specifieke en beperkte groep burgers. De laagste inkomens hebben recht op een huurtoeslag om te zorgen dat zij goed en betaalbaar kunnen wonen. De kosten hiervan worden betaald uit de algemene middelen en opgebracht door de belastingbetaler. De heffingswet doorbreekt dit belangrijke principe van maatschappelijke solidariteit. Huurders betalen dan voor huurders.

Ook wordt met de wet een riskant precedent geschapen, omdat men op dezelfde wijze ziekenhuizen en andere zorginstellingen kan laten meebetalen aan de zorgtoeslag. Het is waarschijnlijk niet voor niets dat de Raad van State de minister heeft geadviseerd ‘het voorstel van wet niet aldus te zenden aan de Tweede Kamer der Staten Generaal’. Dit is in ons staatsbestel de zwaarste kritiek die de Raad van State op een wetsontwerp kan leveren.

Woonbond, Amsterdam, 21 december 2005, bijgewerkt door onze redactie op 18 januari 2006

zie alhier ook Sociale discriminatie in de middenklasse

De voorstellen van huurstijging voor de komende jaren

Zich gesteund wetend in haar liberalistische visie op de woningmarkt door eurocommissaris Neelie Smit-Kroes komt minister Sybilla Dekker (VVD) tot de volgende voorstellen van huurstijgingen voor de komende jaren. Om de huurstijging vanaf volgend jaar al mogelijk te maken wordt per 1 juli 2006 de maximaal redelijke huurprijs van woningen in het overgangs- en geliberaliseerde gebied verhoogd met 10 % ! Deze voorstellen zijn op 12 december 2005 gepubliceerd als bijlage 'Resultaten van overleg met Aedes' bij de 'Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties' van de minister.

i. De maximale huurprijsstijging per woning in het gereguleerde gebied bedraagt per 1 juli in de jaren 2006 tot en met 2010 respectievelijk 1,5%, 1,5%, 2,5%, 2,5% en 3% boven inflatie.

ii. De maximale huurprijsstijging in het overgangsgebied (voor wie geen huurtoelage ontvangt) bedraagt per 1 juli in de jaren 2006 tot en met 2009 respectievelijk 2%, 3%, 3,5% en 4% boven inflatie.

iii. Het aandeel woningen behorend tot het geliberaliseerde en overgangsgebied bedraagt met ingang van 1 juli 2006 voor Nederland als geheel circa 25%. Per regio/provincie gelden afwijkende percentages. Partijen gaan er vanuit dat dit voor alle woningcorporaties samen naar schatting circa 20% is.

vi. Voor woningen behorend tot het overgangsgebied wordt de maximale huurprijs vanaf 1 juli 2006 verhoogd met 10%.

vii. Vanaf 2005 geldt als inflatiegrondslag het inflatiecijfer van het voorafgaande jaar.

viii. Wijziging van het woningwaarderingstelsel door in ieder geval voor de elementen woonomgeving en woningtype de WOZ-waarde te hanteren.

Bovendien moet volgens het op 13 december door de Eerste Kamer goedgekeurde Belastingplan 2006 voortaan elk jaar voor activiteiten met woningen in het overgangsgebied, die in de visie van de minister volgens europese normen gerekend zouden kunnen worden tot economische activiteiten zonder staatssteun waarover vennootschapsbelasing (Vpb) geheven mag worden, vrijstelling gevraagd worden van deze belasting ! Voor heel 2006 wordt gelukkig nog vrijstelling verleend aan de woningcorporaties inzake hun gehele woningbestand. Maar de toekomst hieromtrent blijft hoogst onzeker.

De huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde gebied mogen nog hoger uitvallen; hierover zijn geen afspraken bekend. Er valt publiek niets te regelen omdat de gevestigde politiek (ook de PvdA) valselijk ervan uitgaat dat dit in zogenaamd 'vrij overleg' tussen verhuurder en huurder geschiedt. Alsof huurders keus zouden hebben! Huurders zijn er als het ware vogelvrij verklaard tot jachtwild voor de verhuurders. Voor huurders van geliberaliseerde woningen en van woningen in het overgangsgebied tussen geliberaliseerd en gereguleerd breken barre tijden aan met verdere uitholling van hun karige koopkracht. Moeten ze soms wederom op de vlucht voor de onbetaalbaarheid van de woonlasten, maar waarheen?

De redactie, 15 december 2005

Sociale discriminatie in de middenklasse

De gevestigde politiek benadeelt gewone huurders fiscaal en sociaal al heel lang wat betreft kansen op vermogensopbouw, belasting van (liquide) bezit, vrijstellingen en woonsubsidies zoals huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, die netto met 2 miljard en 11,7 miljard euro betaald worden uit de algemene middelen van de rijksbegroting ! De subsidies en fiscale voordelen drijven de prijs van woningen op. Zo worden met staatssteun bouwen en wonen kunstmatig duur gehouden, zeker ook in het gereguleerde gedeelte van de woningvoorraad waarvoor immers de huursubsidie geldt waardoor in de huren een hoge bodem gelegd is. De verhuurder ontvangt immers bij een huursubsidieklant de huursubsidie en brengt wel aan de anderen een maximale huur in rekening. Zot is dat die niet-ondersteunde, gewone huurders in het huisvestingsjargon als dank voor hun vette huurafdrachten bestempeld worden als 'scheefwoners' die zouden moeten 'doorstromen'. Ondanks het opblazen van de koop- en huurprijzen waarop een heilzame correctie zou behoren te volgen, kunnen er mede door deze vormen van staatssteun geen nuttige, noodzakelijke prijsdalingen op de woningmarkt plaatsvinden. De lage en hoge inkomensgroepen, onderkant en bovenlaag worden in hun woonlasten al met al fors tegemoet gekomen, terwijl met name modale huurders slechts mogen dokken.

Doordat de eigen woning bij de belastingherziening van 2001 ondergebracht is in box 1 van de inkomstenbelasting, is fiscale discriminatie ingevoerd tussen huurders en eigenwoningbezitters. In 2004 was het gemiddelde vermogen per Nederlands huishouden 264.000 euro (na aftrek van alle schulden waaronder de hypotheekschuld). Het vermogen bij veel eigenwoningbezitters is vooral ontstaan in de jaren '90 door de huizenprijsexplosie. Ze hebben er in wezen niets voor hoeven doen, maar werden met de hypotheekrenteaftrek wel fiscaal bevoordeeld en ontzien. Door de belastingherziening wordt dit grotendeels door de prijzenhoos verkregen vermogen nog verder ontzien door sterk verlaagde tarieven van hooguit 0,6 % in box 1 van het eigenwoningforfait. Dit forfait is bovendien beperkt tot ten hoogste € 8.750,- bij een 'huis' van meer dan 1.200.000 euro. In strijd met elke fiscale logica en billijkheid wordt het eigenwoningforfait ook nog verminderd naar gelang van de mate van aflossing van de hypotheek zodat, wanneer het huis volledig hypotheekvrij geworden is, dit forfait over het verkregen woninggebonden vermogen nul is. Echt de wereld op z'n kop.

Hoe anders wordt omgegaan met een zonder staatssteun verworven vermogen van mensen zonder een te duur aangekochte woning zoals huurders. Boven € 39.044,- per gezin (zonder kinderen) wordt dit tegenwoordig belast met 1,2% in box 3. Zulke burgers met een bescheiden vermogen van bijvoorbeeld 109.044 euro, een bedrag dat volgens de norm van vroeger (thans te ramen op 113.849 euro) nog onder de vermogensvrijstelling zou vallen, betalen hierover nu jaarlijks € 840,- extra aan belastingen.

Aldus is een grote kloof ontstaan binnen de middenklasse - ook al heeft men hetzelfde arbeids- of pensioeninkomen - in koopkracht, bestedingsmogelijkheden en maatschappelijke behandeling tussen huishoudens met lage woonlasten (in het algemeen kopers van vóór pakweg 1996) en met hoge woonlasten, onder welke laatste verreweg de meeste huurders. Het meest schrijnend is het verschil onder de ouderen. Alleen al de overwaarde van het huizenbezit bij ouderen bedraagt 75 miljard euro (*) en wordt integenstelling tot ander bezit nauwelijks belast.

Huurders met een gemiddeld gezinsinkomen van één tot twee maal modaal worden stelselmatig achtergesteld. Voor hen zijn er geen toeslagen, kortingen, subsidies of andere voordelen, maar wel jaarlijkse huurstijgingen. In het parlement zitten hoogstwaarschijnlijk nauwelijks huurders. De bijna 2 miljoen hurende huishoudens met middeninkomens missen te enen male een politieke belangenbehartiger om hun fiscale en andere benadelingen glad te strijken. Hoewel ze eenderde deel uitmaken van de Nederlandse bevolking, vormen ze de grootste vergeten middengroep van het land die voor alles opdraait en altoos de volle som betaalt.

De Redactie 18 oktober 2005

(*) gegevens Postbank

Zorgtoeslag voor huurders lager

AMSTERDAM - Door het nieuwe zorgstelsel groeit de ongelijkheid tussen huurders en woningbezitters. Huurders krijgen volgend jaar een lagere zorgtoeslag dan mensen met een vergelijkbaar inkomen en een eigen huis. Die laatsten zijn beter af doordat zij de hypotheekrente als aftrekpost kunnen opvoeren bij de fiscus. Hun belastbaar inkomen valt daardoor lager uit.

Burgers met een belastbaar inkomen dat lager is dan 40 duizend euro voor een huishouden (en 25 duizend euro voor een alleenstaande) komen volgend jaar in aanmerking voor de zogeheten zorgtoeslag. Daarmee kunnen ze de premiestijging voor de zorgverzekering deels compenseren. Huurders zijn ten opzichte van kopers in het nadeel, doordat zij geen hypotheekrente kunnen aftrekken. Zij kunnen hun inkomen niet ‘verlagen’, om vervolgens een hogere zorgtoeslag te ontvangen. ‘Onredelijk’, noemt belastinghoogleraar Stevens deze uitkomst: ‘Het kabinet heeft dit soort effecten niet goed doordacht.’ Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek hebben ruim een miljoen huishoudens beneden een modaal inkomen een eigen huis.

Woordvoerder Roseboom van de Woonbond (belangenorganisatie voor huurders) is niet op de hoogte van de bevoordeling van bewoners van koophuizen, maar hij signaleert al langer een groeiende ongelijkheid in de financiële positie van huurders en bewoners van een eigen huis, zo zegt hij. ‘Daarom willen wij dat huurders de wettelijke mogelijkheid krijgen van huuraftrek, zodat ook zij minder belasting hoeven te betalen.’

18 oktober 2005

Huurders belaagd met nog hogere woonlasten door liberalisme

Bij de algemene beschouwingen rond troonrede en miljoenennota is weggemoffeld welke forse huurverhogingen minister Sybilla Dekker (VVD) voor een paar miljoen hurende huishoudens in het verschiet heeft liggen. De geschetste, toch al twijfelachtige koopkrachtplaatjes van de regering kloppen niet voor huurders. De minister wil, gesteund door het door haar aangevraagde advies bij eurocommissaris Neelie Smit-Kroes, eveneens VVD, de komende jaren extra huurverhogingen, door haar "marktprikkels" genoemd, toestaan in het zogenoemde "overgangsgebied" (tussen gereguleerd en geliberaliseerd) en bij de geliberaliseerde huurwoningen.

Er heeft reeds intensief vooroverleg plaatsgevonden met Aedes, de koepel van de corporaties. Door haar is bedongen dat de woningbouwcorporaties veel meer gaan bijdragen aan nieuwbouw in de sociale sector (voor huursubsidieklanten) en aan de stadsvernieuwing. Tevens zullen ze een deel van de huurtoeslagen ten behoeve van de minima voor hun rekening moeten gaan nemen. Binnenkort zal de minister hierover uitsluitsel geven in een wijziging van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW).

Aedes en de Woonbond hebben hiervan al een tipje van de sluier opgelicht. Aedes noemt dit "belangrijke stappen in de richting van modernisering van het huurbeleid"; de corporaties mogen de huren per 1 juli 2006 extra verhogen! Volgens de Woonbond, vooral woordvoerder voor de gesubsidieerde minima, zullen de woningbouwcorporaties de stijging van de huren voor de lagere inkomens die gecompenseerd worden door huurtoeslagen, zeer waarschijnlijk gaan afwentelen op de overige modale en bovenmodale huurders. Aan vermindering van hun jarenlange zelfverrijking zullen de corporaties niet willen tornen en het voorkomen van zo'n verhaal op de gewone huurders is van deze minister nauwelijks te verwachten. De afgesproken bijdrage van de corporaties in de huurtoeslagenregeling is voor het jaar 2006 vastgesteld op 306 miljoen euro, wat neerkomt op een extra te betalen bedrag van 150 euro per jaar voor deze huurders, bovenop of verstopt in de straks toch al toegestane sterke stijging van de huren. Je vraagt je steeds weer af waarom er in dit land vanwege de zeer hoge woonlasten nooit door een belangrijke organisatie opgeroepen is tot een algemene huurstaking ?

In het navolgende NOS-bericht van 3 september 2005, geplukt van teletekst, worden modale en bovenmodale huishoudens heel bizar geen middeninkomens, maar "hogere inkomens" genoemd, alsof die huurders rijk zouden zijn. Dat is ook wat de Telegraaf van 16 september wil laten denken in een stukje "Rijke huurder niets te vrezen" die het zelfs bestaat om het te hebben over "hoge inkomens", maar rijke mensen huren zelden omdat ze dan de ruime fiscale voordelen van eigenwoningbezitters mislopen zoals de hypotheekrenteaftrek en vrijstelling van vermogensbelasting over het eigen huis !
De media stellen zich in hun woordgebruik dus weer eens op als slippendragers van de gevestigde orde van rechts tot links die vrijwel alleen oog heeft voor de te duchten onderlaag en de eigen laag van welgestelden. De belangen van gewone huurders in Nederland worden zeer slecht behartigd, zij zijn de eeuwige melkkoe.

De redactie, 25 september 2005

EC: sociale huurwoningen op de vrije markt zetten

Eurocommissaris Kroes wil dat in Nederland honderdduizenden sociale huurwoningen op de vrije markt komen. Ze schrijft dat in een vertrouwelijke brief aan minister Dekker.

De woningbouwcorporaties zouden zich aan oneerlijke concurrentie schuldig maken doordat ze huizen met staatssteun verhuren aan hogere inkomens. Ze moeten van de Europese Commissie verkocht worden aan commerciële verhuurders.

Minister Dekker bestudeert de brief nog. Bekend is dat ook zij de huurmarkt wil liberaliseren. Een Kamermeerderheid van CDA, PvdA en SP is woedend over de Europese bemoeienis met de huren.

Bron: NOS 03 September 2006

Ons bevind:

Het overgrote deel van de huurders betaalt reeds jaren buitensporig veel aan huurpenningen zowel aan de particuliere verhuurders als aan de woningcorporaties. Met deze operatie zouden ze nog meer moeten gaan inleveren terwijl velen het water tot aan de lippen staat. Onlangs nog berichtte Aedes, de koepel van woningcorporaties dat in 2003 het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen gestegen was tot 7166 gevallen op de 23.265 gerechtelijke vonnissen tegen nalatige huurders. Totaal kampten dat jaar bij deze corporaties 231.250 huishoudens met huurachterstand, dat aantal is 9,6 % van al hun huurders ! Dit was een stijging van 13 percent vergeleken met het jaar ervoor.

Het wordt de hoogste tijd dat daar eens de aandacht van de Europese Commissie en in haar kielzog de Nederlandse Regering op gericht gaat worden. Een grote woonlastenverlaging is hard nodig vanwege de ellende door de ettelijke jaarlijkse huurverhogingen die het vrij besteedbaar inkomen tot op het bot hebben uitgehold. Voor de meeste huurders met middeninkomens is de huurquote reeds gestegen tot flink boven de 30. Bij een geringe inkomensachteruitgang zoals bij pensionering of bij een lastenverzwaring wordt de huur voor hen al vlug onbetaalbaar.

Het ergste zou zijn als wederom blindelings de Europese dwang tot liberalisering gevolgd wordt zoals die vanuit het waanzinnige dogma van de zogenaamd vrije markt opgelegd wordt aan het gehele maatschappelijk leven in Europa middels liberaliseringen tot schade van de gewone burgerij. Kijk maar naar de prijsstijgingen die deze waan al aangericht heeft op terreinen als energievoorziening, openbaar vervoer, publieke netwerkinstallaties enzovoorts.

Maar los hiervan, waar moeten de huurders die door de te verwachten huurstijgingen uit hun woningen verjaagd zullen gaan worden, heen ? Jaren achtereen hebben ze tophuren betaald aan de verhuurder en worden dan toch nog verdreven ! Hoe zit het met de billijkheid van dit alles ?

De redactie, 3 september 2005

PS. Woningcorporaties krijgen geen staatssteun voor het verhuren aan hogere inkomens maar juist voor het verhuren aan lagere inkomens in de vorm van huursubsidie. Huurders met bovenminimale huishoudinkomens ontvangen geen huursubsidie maar betalen voor huurwoningen altijd de volle mep of meer.

zie ook http://www.telegraaf.nl/binnenland/article13898701.ece?rsshttp

‘Bouwsector criminele organisatie’

ROTTERDAM - De Rotterdamse rechtbank heeft vier bouwbedrijven en tien directeuren veroordeeld voor lidmaatschap van een criminele organisatie. Die organisatie maakte tijdens verboden vooroverleg prijsafspraken en verdeelde onderling werk. Hierdoor is de ‘concurrentie in de bouwsector grootschalig vervalst en de maatschappij geschaad’, concludeert de rechtbank in haar vonnis.

De rechtbank verbond aan dit in haar ogen ‘ernstige feit’ lage straffen, in verhouding tot de eisen van het Openbaar Ministerie. Hoofdverdachten Fred V. van bouwbedrijf Koop Tjuchem en directeur/ grootaandeelhouder Henk Koop kregen de zwaarste veroordeling: een taakstraf van 180 uur met aftrek van voorarrest. Fred V. moet bovendien een boete betalen van 6000 euro. Zij werden beiden schuldig bevonden aan omkoping van ambtenaren. Fred V. maakte zich ook schuldig aan oplichting, valsheid in geschrifte en lidmaatschap van een criminele organisatie. Tegen hen werd respectievelijk een jaar en tien maanden onvoorwaardelijke celstraf geëist.

Het bouwbedrijf Koop Tjuchem, waartegen het OM een geldboete van twee miljoen euro eiste, werd veroordeeld tot een boete van 100 duizend euro. De bouwbedrijven BAM, Heijmans en KWS – tegen elk was 1,8 miljoen euro geëist – kregen een geldboete van 45 duizend euro. Acht directeuren van deze drie bedrijven kregen boetes tussen de 2500 en 3500 euro.

De rechtbank verklaarde in de toelichting dat alle verdachten eigenlijk celstraf hebben verdiend gezien de ernst van de zaak. Als verzachtende omstandigheden voerde de rechtbank onder meer aan dat de verdachten nooit eerder zijn veroordeeld, dat het ging om oude feiten die branchebreed voorkwamen en dat de kartelpolitie NMa hoge boetes heeft uitgedeeld aan de betrokken bouwbedrijven.

De aanwezige advocaten toonden zich tevreden met het vonnis. Ondanks de lage straffen was ook het OM niet ontevreden. ‘Het is belangrijk dat de aangeklaagde bedrijven zijn veroordeeld voor lidmaatschap van een criminele organisatie. Dat is al heel wat’, aldus een woordvoerder.

GroenLinks-Kamerlid Marijke Vos, oud-voorzitter van de bouwfraude-enquête, toonde zich teleurgesteld over de lage straffen. ‘Bij bijstandsfraude zie je vaak veel hogere straffen.’

ontleend aan Volkskrant 10 juni 2005
Volkskrant verslaggevers Jan Meeus, John Schoorl

Kritiek van Europese Commissie op hypotheekrenteaftrek

De Europese Commissie vindt dat de Nederlandse regering serieus moet overwegen de hypotheekrenteaftrek te verminderen of zelfs af te schaffen. Dit zou helpen om de Nederlandse begroting ook op langere termijn in balans te houden.

Het advies staat in het rapport Public Finances in EMU 2005, dat 1 juni naar buiten kwam. De Europese Commissie constateert erin dat de Nederlandse schatkist door de hypotheekrenteaftrek inkomsten misloopt. Dit verlies kan oplopen tot 1,3 procent van het Nederlandse bruto binnenlands product per jaar. "Dit kan worden gezien als een impliciete rente die de regering betaalt ten behoeve van huiseigenaren met een hypotheekschuld," stelt het rapport. Vanwege het ontbreken van een maximumbedrag dat aftrekbaar is, profiteren vooral de hogere inkomensgroepen van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Ook meldt het rapport dat de totale hypotheekschuld van de Nederlandse bevolking in 2003 al 86 procent bedroeg van het totale bruto binnenlands product.

Het Parool meldt dat premier Balkenende tijdens een radio-interview ontstemd reageerde. "Hij vroeg zich af waar de Europese unie zich mee bemoeit." (Het Parool, 2 juni).

Ons bevind:

De regering belgt zich over Europa alleen in die gevallen waarin het Europese standpunt haar niet goed uitkomt terwijl ze zich anders graag achter Europese regelgeving verschuilt. In deze kwestie echter heeft de Commissie wel degelijk het gelijk aan haar zijde: De buitensporig hoge lasten van de woongelegenheid in Nederland verhinderen een behoorlijke opleving van de Nederlandse welvaart.

Huishoudens, vooral uit de wat minder fortuinlijke geledingen van ons volk, moeten alle zeilen bijzetten en stelselmatig inleveren om de voortdurende verhogingen van alle woonlasten waaronder huren en hypotheken op te blijven brengen voor vastgoedsector, bouwbedrijven, banken en overheden.

Nederland wordt steeds armer door deze al vele jaren bewandelde, heilloze vastgoedpolitiek, die voor de nationale economie uiteindelijk toch zeer onrendabel is. Het verlamt de begrotingen van het Rijk en de uitgaven van onze huishoudens. De gemoeide financiële middelen - zowel van overheden als van particulieren - kunnen immers niet aangewend worden voor verbetering van welvaart, koopkracht en andere nuttige zaken die hard nodig zijn voor het versterken van onze economie.

De redactie, 7 juni 2005

Zalm bedroog Nederland !

Minister van Financiën Gerrit Zalm zegt "blij met de goedkope euro" te zijn geweest, toen de zwaar ondergewaardeerde gulden onderging in de euro met volledige instemming van zijn regering en de leiding van de Nederlandse Bank (DNB). Willens en wetens is het Nederlandse volk door hem en de zijnen zoals Nout Wellink, president van DNB, die Zalm's handelswijze steunt, afgescheept en bedrogen door deze omruil. Alle mensen met 'vaste' inkomens zijn hierdoor voor 10 % op hun belangrijkste, meestal enige inkomstenbron gekort en blijvend benadeeld. Baat erbij hadden een groot deel van het bedrijfsleven (vooral in de export), de overheden zelf, huizenbezitters en mensen die hun inkomsten op konden krikken. Dit gebeurde alom met forse tariefs- en prijsverhogingen door zakenlieden, handelaren, grote ondernemingen, bouwbedrijven, (semi)overheden. publieke instellingen en nutsbedrijven.

De bevolking heeft dan ook terecht steen en been geklaagd. Nominaal is de koopkracht van nu in euro's gelijk aan de koopkracht in guldens van rond 1995, dat is 50 % koopkrachtverlies, een halvering, in tien jaar tijds ! In niet geringe mate is het verlies aangezwollen rond de eeuwwisseling. Steeds is echter van bevoegde zijde het beklag weggewimpeld en beweerd dat er nauwelijks sprake zou zijn van enige noemenswaardige uitholling van de koopkracht door de omruil van gulden in euro. In feite is het gros van de bevolking dubbel gepakt: én door de zware onderwaardering bij de omwisseling (met haar doorwerking in lonen, pensioenen en uitkeringen) én door de vele vooruitlopende en gevolgde prijsverhogingen. Alleen al door deze beide gebeurtenissen is menigeen op z'n minst twintig procent van zijn koopkracht rond de eeuwwisseling verloren.

Pas nu wordt schoorvoetend erkend dat de politieke en bancaire elite wel degelijk op de hoogte was, maar doelbewust en moedwillig voor de slechte omruil gekozen heeft met alle gevolgen vandien. De schade die het overgrote deel van de Nederlandse huishoudens berokkend is, is omvangrijk en verstrekkend. Ook had er terzijde nog een valse propaganda plaatsgevonden voor aandelenbezit, eindigend in een stiekeme sluipkrach waarbij verzekeringsmaatschappijen en banken "hun handen in onschuld wassen". Zij die al deze gebeurtenissen op hun (politieke) geweten hebben, zouden onmiddellijk van het openbare toneel weggestuurd moeten worden of zelf hun biezen dienen te pakken. Dat geldt zeker voor verantwoordelijke gezagsdragers die er bovenop gezeten hebben, zoals de heer Zalm.

De redactie, 2 mei 2005

Koophuizen zijn te duur

AMSTERDAM - Koophuizen zijn vooral door de hypotheekrenteaftrek te duur geworden. De prijs van een koopwoning ligt gemiddeld tien procent boven de werkelijke waarde (de waarde die het CPB, dat als instelling verbonden is met de regering, aan de woningen in Nederland denkt te kunnen toekennen, waar andere instituten die waarde nog tientallen procenten lager inschatten ! / Redactie Heemland). Dit meldt het Centraal Planbureau (CPB). Ondanks de hoge prijzen en het gegroeide aanbod van koopwoningen, dalen de prijzen niet of nauwelijks. Het CPB verklaart dit uit de weigering van verkopers de vraagprijzen te verlagen. Zij laten hun woningen liever langer te koop staan.

De prijs van een koophuis steeg de afgelopen tien jaar met tussen de 155 en 200 procent. In die tijd nam de hoeveelheid nieuwbouw niet toe, maar af. Als gevolg daarvan bleef de huizenmarkt aanhoudend krap.

Het CPB wijst erop dat de grote vraag naar huizen, gecombineerd met het stagnerende aanbod, leidde tot buitensporige prijsstijgingen. Die werden nog eens verder gestimuleerd door overheidsmaatregelen, waarbij het CPB nadrukkelijk de aftrek van de hypotheekrente als 'schuldige' aanwijst. Ook in 2003 zijn de huizenprijzen volgens het CPB weer gestegen, iets wat al eerder door de makelaars en het Kadaster was vastgesteld. Voor 2004 voorzag het CPB een lichte daling, maar die werd later niet door het Kadaster vastgesteld. Voor de komende jaren rekent het CPB niet op een daling van de huizenprijzen.

Het instorten van de huizenmarkt in Nederland, zoals het zakenblad The Economist met enige regelmaat voorspelt, zit er volgens het CPB al helemaal niet in. Dat komt omdat huizenbezitters slechts zeer langzaam hun prijs neerwaarts aanpassen, het aanbod van huizen niet stijgt, de rente nog laag is en de hypotheekrenteaftrek gehandhaafd blijft. Waar The Economist uitgaat van de principes van de vrije markt, vult het CPB aan dat er in Nederland geen echte vrije huizenmarkt is. Er wordt immers te weinig gebouwd en de overheid stimuleert de vraag via de aftrek van de hypotheekrente.

Verkopers en makelaars geloven daarom ook niet echt in een zwakkere markt en blijven vasthouden aan hun hoge vraagprijzen. De huizenmarkt loopt daardoor vast. Huizen staan tegen hoge prijzen te koop en worden slechts mondjesmaat verkocht.

Het CPB legt een direct verband tussen de huizenprijzen en de gestegen welvaart. De huizenprijzen stijgen het sterkst in tijden van welvaart, zoals aan het einde van de jaren negentig, vlak voordat de effectenbeurzen omlaag gingen.

Het Parool, 06-04-2005

Weer minder nieuwe koophuizen

DEN HAAG | De bouw van nieuwe huizen is vorig jaar opnieuw gedaald. In heel Nederland werden slechts 30.900 koophuizen opgeleverd, tegen ruim 33.000 in 2003. Dit blijkt uit gisteren gepresenteerde cijfers van de 'Monitor nieuwe woningen', een gezamenlijk marktonderzoek van het ministerie van Vrom, woningbouwcorporaties, bouwbedrijven en projectontwikkelaars.

De productie is in een lange reeks van jaren niet zo laag geweest. Ook in Zuid-Holland was sprake van verdere daling. Vorig jaar werden 8200 nieuwe koophuizen opgeleverd, tegen 8800 in 2003. In Haaglanden zakte de oplevering het sterkst, van 3900 naar 2850. Rotterdam ging juist van 3000 naar 3200 woningen.

De cijfers betreffen alleen koopwoningen in de nieuwbouw. Gegevens over huurwoningen zitten er niet bij. Die zijn nog niet beschikbaar.

De huizenproductie van vorig jaar staat nog ver af van de bouwambities die Vrom-minister Dekker heeft. Zij wil dit jaar voor heel Nederland 75.000 nieuwe woningen erbij, en in 2009 zelfs 91.000. Daarover heeft ze afgelopen maanden contracten gesloten met provincies en grote steden.

Haagsche Courant 5 april 2005

Verminderen van de woningbouwproductie is voor alle profiterende partijen een uitstekende manier om de zogenaamde 'marktprijs' van wonen kunstmatig hoog te houden!

'Huizen veel te duur door grondspeculatie'

Nederlanders betalen tienduizenden euro's te veel voor een woonhuis. De kunstmatige schaarste aan bouwgrond, grondspeculatie en het ruimtelijk beleid van de laatste decennia drijven de prijs buitensporig op. Het houdt bovendien de krapte op de woningmarkt in stand.

,,Bouwen is niet lucratief, het gaat om de grond'', zei grondspeculant P. Sisselaar in het televisieprogramma Zembla. Jarenlange grondspeculatie leverde hem tientallen miljoenen euro's en een notering in de Quote 500-lijst op. Ook ontwikkelaars, verzekeringsmaatschappijen en 'vooral gemeenten' verdienen kapitalen.

Volgens prof. H. Priemus van de TU Delft vallen de geldbedragen die met de bouwfraude gemoeid waren 'in het niet' bij de speculatiewinsten op de grondmarkt. Bij de bouwfraude ging het echter om verboden prijsafspraken. De handel op de grondmarkt is wettelijk gewoon toegestaan.

Grondspeculanten kopen strategisch landbouwgronden op in de hoop dat deze in de toekomst een bouwbestemming krijgt. De boer krijgt ongeveer 4 euro per vierkante meter. Tegen de tijd dat de huiseigenaar mag afrekenen, kost diezelfde grond rond de 600 euro per vierkante meter.

Volgens directeur N. Rietdijk van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers is dat de prijs die Nederland betaalt voor behoud van natuur en weilanden. Hij denkt dat de huizen een kwart goedkoper kunnen worden, wanneer de overheid het beperkende ruimtelijk beleid loslaat. De beperkingen zorgen nu voor de kunstmatige schaarste aan bouwgrond, die de prijs opdrijft.

Directeur F. de Zeeuw bij Bouwfonds trekt daar bovenop nog eens 10 procent van de huizenprijs af wanneer de overheid echt in de regels gaat snoeien. Minder vergaderen voor ambtenaren scheelt volgens architect en voormalig hoogleraar bouwkunde C. Weeber nog eens 'zo'n 10.000 à 15.000 euro'.

Nederland komt 170.000 woningen tekort, zo is in 2002 becijferd. Vooral mensen die een goedkopere woning zoeken, komen nu slecht aan de bak. In sommige delen van Nederland staan mensen tussen de zeven à acht jaar op de wachtlijst voordat ze een sociale huurwoning kunnen krijgen. Het kabinet wil het probleem onder meer verkleinen door tussen 2005 en 2010 420.000 nieuwe woningen te bouwen.

ANP

25-02-2005

Huurders bedreigd met nog verdere verarming

Nabericht:

Nadat het er eind januari van dit jaar op leek dat minister Dekker haar huurplannen tot liberalisering van een groot deel van de huurwoningen terugnam vanwege de forse kritiek op deze plannen in de Tweede Kamer, blijkt zij op 3 en 4 februari toch een vergelijk met de coalitiepartijen te hebben bereikt om deze liberalisering (even voor een paar jaar "regulering" genoemd) alsnog in 2006 doorgang te laten vinden. Bij 20 % van het huurwoningenbestand (het zgn. 'overgangsgebied' van rond 600.000 woningen met een hoge WOZ-waarde) worden meteen al extra huurstijgingen toegepast. Dit alles zal - mede door stijgingen van de WOZ-waarde van woningen, waaraan de maximaal toegestane huur gekoppeld kan gaan worden,- leiden tot zeer grote koopkrachtschade voor middeninkomens.

De middenmoot welke toch al reeds gedurende ruim twee decennia het gros van de lastenstijgingen heeft te torsen door regeringsbeleid, of dat nu links, rechts of paars is, zal weer extra zwaar inleveren, zeker als men door omstandigheden op huren aangewezen is. Voor 'de politiek' blijkt de bovenminimale, gewone huurder van geen belang, behalve als het op financieel uitwringen aankomt. Zo wordt de opbouw van enig vermogen voor de oude dag bij deze huurders toch al ernstig belemmerd door het te belasten met een heffing van 1,2 %, terwijl daarentegen eigenwoningbezit in belangrijke mate fiscaal bevoordeeld wordt. Minstens 1,5 miljoen huishoudens die huren (een kwart van de Nederlandse bevolking !), worden getroffen door een politiek opgelegde, stevige fiscale discriminatie.

Eerdere bericht:

In ruil voor het grof hakken in de sociale zekerheid en het op de nullijn zetten van werknemers door het kabinet, heeft de vakbeweging geen enkele tegenprestatie in de vorm van prijsmatiging en demping van de overheidslasten voor particuliere huishoudens gekregen. Het misbaksel van de levensloopregeling is de sociale partners opgedrongen. De koopkracht gaat al met al onverminderd omlaag. Er is op 6 november dus geen goed sociaal akkoord gesloten.

Dit akkoord blijkt in tegendeel eerder de opmaat tot verdere verarming van een groot gedeelte van de modale inkomensgroepen, een beleid dat reeds onder de paarse kabinetten is ingezet. De middenmoot levert daarbij stelselmatig in ten behoeve van subsidies en fiscale heffingskortingen voor de lagere inkomensgroepen en voor lastenverlichtingen voor het bedrijfsleven en bevoorrechting van de bovenlaag. Een voorbeeld van het laatste is nu het fiscale geschenk van bijna 300 miljoen euro, dus rond 3000 euro per huishouden, voor de profiterende eigenwoningbezitters met een afbetaald huis die vrijgesteld worden van de fiscale bijtelling van het eigenwoningforfait (Wet 'Hillen').

Aan vergoedingen voor wonen gaat ruim 11 miljard euro naar minima en woningbezitters, waaraan ook de gewone huurder middels de belastingen bijdraagt. Voor deze huurders zelf bestaat er fiscaal niets, maar ze betalen wel schunnig veel mee aan de vermogensopbouw van alle anderen: eigenaren van een eigen woning en woningcorporaties.

De hypotheekrenteaftrek mag niet ter discussie gesteld worden. De regering subsidieert huiseigenaren hiermee dit jaar voor 9,5 miljard euro op kosten van de schatkist. Dit komt onevenredig ten goede aan de hogere inkomensgroepen. Nu zal een modaal gezin die belastingaftrek vaak keihard nodig hebben vanwege de schandalig hoge koopprijzen van tegenwoordig die ze moesten neertellen voor hun woningen. Overigens is dit fiscaal toch beter dan de behandeling van gewone huurders, die jaarlijks hooguit mogen hopen niet al te veel huurverhoging te hoeven betalen bovenop de toch al steeds in rekening gebrachte inflatie-indexering.

Modale huurders en kopers van de laatste jaren kunnen de woonlasten nog slechts opbrengen middels het tweeverdienerschap. We mochten er eigenlijk vanuit gaan dat de regering aan deze benarde woonlastensituatie in haar beleid tegemoet zou komen. Of weet de gevestigde politiek soms niet dat heel veel modale huishoudens - wel rond de helft van deze gezinnen ! - het water al tot de lippen staat ? Waarschijnlijk niet, of ze heeft er lak aan, want het kabinet is vrijdag jongstleden akkoord gegaan met een pakket drastische huurverhogingen die minister Sybilla Dekker van VROM blijkens haar huurbrief in de nabije toekomst wil laten doorvoeren.

Terwijl huurders (inbegrepen de huursubsidie-ontvangers) gemiddeld nu al rond 30% van hun netto inkomen aan huur betalen, lijkt dit kabinet te denken dat de gewone huurder zonder huursubsidie nog wel verder uitgeknepen kan worden. Natuurlijk wordt de onderlaag, de zogenoemde 'minima', volledig ontzien doordat het Rijk voor hen de huurstijgingen middels verhoogde huursubsidies zal gaan bijpassen. Het totale bedrag aan huursubsidiëring waaraan volgens de ministeriële voorstellen de woningverhuurders, met name de woningcorporaties, fors moeten gaan bijdragen, zal hierdoor sterk stijgen. Deze kwalijke subsidiestijging schijnt echter onbelangrijk gevonden te worden waarvoor een sociaal-psychologische verklaring voor de hand ligt.

De gegoede bovenlaag, waaronder onze politieke bestuurders, meestal nog vervuld van haar multiculturele ideaal, is immers, zo blijkt keer op keer - getuige bijvoorbeeld de reacties na de moord op Van Gogh door Cohen, Balkenende, Donner en koningin Beatrix -, tevens doodsbenauwd geworden voor de lagere klasse, en dan vooral voor de allochtone parten die zich in omvang rap vermeerderen en thans in heel veel wijken de dienst uitmaken. De financiële bijpassing van de huursubsidies voor de minima wordt natuurlijk indirect geheel verhaald op alle overige huurders. Zo wordt de onderlaag zoet gehouden.

Dit alles is hele andere koek dan een algemene matiging van de woonlasten die billijkerwijs verwacht had mogen worden - mede vanwege het gesloten sociale akkoord met zijn loonmatiging (en zelfs bevriezing van ambtenarensalarissen en uitkeringen). De prijs van woningen moet kennelijk tot in lengte van dagen op het bereikte absurd hoge niveau gehandhaafd worden en liefst nog blijven doorstijgen ten koste van alles en iedereen.

De huurverhogingen zullen velen van ons tot radeloosheid drijven van hoe nu verder te leven in dit land waar kennelijk alles geoorloofd is, mits de bovenlaag maar buiten schot blijft en als de bouwers, vastgoedmagnaten en woningverhuurders hun winsten maar zien stijgen !

De redactie, 21 november 2004 en 4 februari 2005

lees ook: Jokt minister Dekker?

Corporaties schatrijk door huren

AMSTERDAM - Woningcorporaties in Nederland worden steeds rijker. Toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) schat dat de corporaties vorig jaar circa een miljard euro aan hun vermogen hebben toegevoegd. Het uitdijende vermogen staat op gespannen voet met de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2004 aanstaande.

Volgens het CFV stijgt het vermogen van de corporaties de komende tien jaar naar 23 miljard euro. De corporaties halen steeds meer op door de hoger wordende huren en de verkoop van huurwoningen. Hun uitgaven nemen veel minder toe, omdat de corporaties minder bouwen dan gewenst. Bovendien zijn hun rentelasten sterk gedaald door de lage rente.

Tegelijkertijd geven corporaties wel steeds meer geld uit aan hun eigen organisatie. De laatste vier jaar zijn de uitgaven van de verhuurders elk jaar gemiddeld 10 procent toegenomen, becijferde het CFV. 'Dat zijn onder meer pensioenkosten, salarissen, en kosten van projectontwikkeling', zegt Jan van der Moolen, directeur van het CFV. 'Ook gaan verhalen over steeds luxere kantoren van de corporaties.'

Het uitdijende vermogen en de stijgende uitvoeringskosten laten zich moeilijk rijmen met de voorgenomen huurverhoging. Op 1 juli verhogen de corporaties de huren met gemiddeld 3 procent. De corporaties, die geen winstoogmerk hebben, bezitten circa 2,4 miljoen woningen; 1 miljoen huishoudens krijgen huursubsidie.

'De huurverhoging is niet noodzakelijk vanuit de vermogenspositie van de corporaties', zegt Van der Moolen. 'Bovendien is de kwaliteit van de verslaggeving van de corporaties vaak onvoldoende.'

Ook de Woonbond, de belangenvereniging van huurders, begrijpt niet waarom de huren omhoog moeten. 'Corporaties zijn vooral bezig met het veiligstellen van hun zelfstandigheid als geprivatiseerde ondernemingen', zegt een woordvoerder.

De overheid probeert meer greep te krijgen op de woningcorporaties en op de miljarden aan vermogens die zij hebben opgepot. 'De sector floreert, maar doet weinig', zegt Bert van Delden, plaatsvervangend directeur-generaal Wonen bij het ministerie van VROM. Het ministerie wil dat de corporaties meebetalen aan toekomstige bezuinigingen op de huursubsidie. In ruil hiervoor zouden corporaties dan de huren verder mogen verhogen. Minister Dekker presenteert naar verwachting eind mei voorstellen hierover.

Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, zegt dat de voorgenomen huurverhogingen noodzakelijk zijn. 'Huurwoningen zijn te goedkoop. Door de huren te verhogen, helpen we de doorstroming op de markt. Het is ons niet te doen om de extra inkomsten, want die investeren wij opnieuw in de woningmarkt', zegt een woordvoerster.

overgenomen uit de Volkskrant, 14 mei 2004, verslaggever Merijn Rengers

Huren weer fors omhoog

Bij het centrale loonakkoord in het najaar tussen vakbeweging, werkgevers en overheid riepen de vakcentrales de regering op om - vanwege de overeengekomen loonbevriezing - ervoor te zorgen dat de overheidstarieven, heffingen en huren niet of nauwelijks zouden stijgen. Het tegendeel blijkt nu het geval; de lokale lasten worden gemiddeld met 7,1 % verhoogd, de groene belastingen stijgen en de huren ook.

Minister Sybilla Dekker laat dit jaar een gemiddelde huurverhoging toe van 2,9 %, waarbij de huishoudens met huursubsidie gespaard worden door de stijging voor deze te beperken tot 1,8 %. Die verhoging van 2,9 % is al ruim boven de officiële inflatie. Maar voor de overige huurders is een huurverhoging met zelfs 5 % mogelijk gemaakt ! Huurders moeten in haar visie, tevens de visie van de verhuurders, weer - net als in de negentiger jaren - opgejaagd worden om door te stromen naar nog duurdere woningen of naar koop. In 2005 komt er nieuw huurbeleid en willen de verhuurders en woningcorporatiekoepel Aedes minstens 3 % extra huurverhoging bovenop de inflatie vangen.

Het jaarlijkse huuroverleg tussen regering, verhuurders en huurders, waaronder de protesterende Woonbond heeft tot dit slechte resultaat geleid. Voor gewone huurders, die in inkomen nu op de nullijn gezet zijn en al jaren hun vrij besteedbare inkomen stelselmatig zien dalen door de huurstijgingen, is dit besluit (nog daargelaten de voornemens met het nieuwe huurbeleid) een zeer slechte politiek van voortdurende lastenverzwaring.

Naast de Woonbond die slechts de belangen van huursubsidieklanten behartigt, zijn de overige huurders niet vertegenwoordigd in het huuroverleg, terwijl het wel gaat om rond 2 miljoen huishoudens die de uitkomsten ervan maar hebben te slikken. Door de overleggende partijen worden ze als uit te melken vee behandeld.

Vanuit het algemeen belang had verwacht mogen worden dat in deze tijd van recessie en gezien de buitensporige woonlastenexplosie van de voorbije jaren zowel regering als de koepel van woningcorporaties Aedes zouden streven naar matiging of liefst bevriezing van deze lasten. Het tegendeel is echter het geval.

Van de politieke partijen in het parlement en van de vakbeweging is over de hele materie van de vele lastenverzwaringen voor de gewone modale burger niets vernomen !! Bij het najaarsakkoord van november tot loonmatiging voor twee jaar achtte het CNV zulke lastenverzwaringen nog onaanvaardbaar.

In december werd in het parlement wel zonder enige ruchtbaarheid de Wet Hillen aangenomen, die de woningbezitter met een lage of afgeloste hypotheek bijna of geheel vrijstelt van bijtelling van het eigenwoningforfait, zodat vooral rijken uit de bovenlaag voor hun vermogen belegd in het eigen huis vanaf 2005 een flinke extra belastingvrijstelling krijgen, dit in schril contrast tot alle anderen !

Van de mogelijkheid om huurverhogingen van meer dan 2,9 % op te leggen wordt - zo blijkt nu al in april - dankbaar gebruik gemaakt door woningcorporaties en andere verhuurders, zodat de gemiddelde huurprijsverhoging er nog boven zal liggen. Naar nu in augustus blijkt, is deze stijging 3,1 % geworden.

De redactie, 17 maart, 21 april en 14 augustus 2004

Bouwwereld tilt de maatschappij
(met dank aan de politieke elite)

Al jaar en dag is bekend dat de bouwwereld zich min of meer legaal zeer goed kan verrijken door de aanhoudende woningnood, van rijkswege geschapen door de massale immigraties vanaf de zeventiger jaren waardoor de koopprijzen van woningen gruwelijk zijn opgejaagd ten koste van kopers en middels eveneens oplopende wettelijke huurverhogingen evenzo de huren. Een woning is nu eenmaal een eerste levensbehoefte, waar niemand buiten kan. In Heemland hebben wij onafgebroken melding gemaakt van de wantoestanden op de zogeheten woningmarkt en op de gevolgen ervan. De woonquote bedraagt voor huurders en kopers thans 30 tot 40 % van het netto inkomen.

Naar bekend wordt middels schaduwboekhoudingen van bouwbedrijven zijn er tevens zeer renderende malafide praktijken opgezet in de grond-, weg- en waterbouw en naar thans blijkt, ook in de utiliteitsbouw. In deze deelsectoren van de bouw is de maatschappij voor vele miljoenen opgelicht terwijl toch met de normale aanbestedingen al zeer grof geld verdiend wordt. Nederland is nu reeds lange tijd veranderd in een uitgestrekte megabouwput door opdrachten van overheden en projectontwikkelaars. Als er één sector aangewezen kan worden die zich in het bijzonder verrijkt heeft dankzij immigratie en integratie, dan is het - naast de directe profiteurs daarvan - wel deze sector.

Alle bedrijven die zich schuldig maken aan het gesignaleerde bedrog zijn naar ons weten ook werkzaam in de woningbouw voor particulieren. Wie wil de gewone burgers nog de garantie geven dat dit soort praktijken niet net zo ernstig in deze woningbouw heeft plaats gehad en nog plaats vindt ? Het ergste laat zich vrezen. Bekend is nu dat de installatiebedrijven zich schuldig maakten aan onderlinge afspraken op de VINEX-locaties. Wat we weten is dat de afgelopen tien jaar de prijzen voor alle woningtypes ruim verdubbeld zijn en dat kopers dan ook tot op de laatste cent uitgeknepen worden. Van enige degelijke kwaliteit en behoorlijke maatvoering van nieuwbouwwoningen is vaak geen sprake. Oplevering van een woning in woonklare staat en zonder een waslijst van gebreken is een grote zeldzaamheid geworden in de nieuwbouw. Wie er wat van zegt krijgt te horen dat dat tegenwoordig nu eenmaal zo is.

Om de gewenste "doorstroming" te bewerkstelligen werd vandaag geopperd nog kleiner en krapper te gaan bouwen. Het wordt dan zogenaamd "betaalbaar" voor starters om iets te kopen maar onderwijl zullen deze snel merken meer ruimte nodig te hebben en op "jacht" gaan zoals dat ze dat op de televisie zeggen, naar ietsjes groter, en dus duurder. Dit is natuurlijk de waanzin ten top. In plaats van eindelijk eens de grond-, bouw- en koopprijzen te verlagen, wil men de nooddruftige kopers van vandaag nog verder afpersen in naam van het bevorderen van de "doorstroming".

Van regeringszijde is het rond deze problematiek al jaren oorverdovend stil. Maar wat is van de politiek te verwachten ? Sommige oud-bewindslieden blijken zelf boter op het hoofd te hebben. En vele overheden hebben er ook lekker aan verdiend door de extreem gestegen grondprijzen, de grondexploitatie en belastingopbrengsten. Het is de allerhoogste tijd dat er ingegrepen wordt in de schandalige gang van zaken van alles wat met de prijsvorming en betaling van bouwen en wonen te maken heeft. Welke regering heeft het lef om het op de agenda te zetten en doeltreffend aan te pakken ?

De redactie, 16 februari 2004, aangevuld op 17 maart 2004

Zie ook onze eerdere voorstellen inzake deze problematiek onder Gemiste kansen

GEMISTE KANSEN

Wat er ondermeer niet stond in het regeerakkoord van Balkenende I, en ook niet zal staan in een nieuw akkoord van enig anderkleurig kabinet van de gevestigde politieke partijen:

- inflatiebestrijding en koopkrachtherstel, bijvoorbeeld door lastenverlagingen en het afschaffen van automatische prijsindexeringen.
- herstel van de betaalbaarheid van het wonen in zowel de huursector als de koopsector door sterke algemene huur- en koopprijsverlagingen zodat niet slechts de maatschappelijke onder- en bovenlaag kunnen beschikken over passende betaalbare huisvesting maar ook de middengroepen.
- herstel van de betaalbaarheid van nutsvoorzieningen door verlaging van de toegepaste tarieven van BTW en ecotax.
- herstel van publieke zeggenschap over monopolieachtige en netwerkvaste nutsvoorzieningen (deprivatisering en deliberalisering) .
- versterken van toezicht op het bedrijfsleven en aanpakken van oligopolies, ondermeer vanuit het ministerie van Economische Zaken.
- onderzoek en bestraffing (ook financieel) van misstanden en wangebruiken in het bedrijfsleven.
- opheffen van de immuniteit van de overheid zodat politici en bestuurders aansprakelijk te stellen zijn.
- bestrijden van het aantasten van de klassieke grondrechten, met name van de vrijheden van meningsuiting, vereniging en vergadering.
- invoeren van vormen van directe democratie ondermeer via laagdrempelige volksinitiatieven.
- ontnemen van het Nederlands staatsburgerschap aan al wie beschikt over een dubbele nationaliteit (dat zijn er wel bijna 850.000 !).
- bevorderen van doeltreffende repatriëring door gepaste maatregelen, waartoe de verspilde gelden aan subsidies voor integratie van jaarlijks 1,5 miljard euro zijn in te zetten.
- afschaffen van de kinderbijslag vanaf het vierde kind en van de kinderkorting, invoeren van degressie in de kinderbijslag, en afschaffen van verplichte schoolgelden en ouderbijdragen
- afschaffen van de luxe-belasting op auto's (BPM) per direct.
- afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor woningen in het buitenland.
- afschaffen van de fiscale aftrek van de hypotheekrente én van de bijtelling van het eigenwoningforfait door voortaan de eigenwoning onder aftrek van de hypothecaire restschuld te belasten in box 3.
- afschaffen van de huursubsidiëring en opleggen van algemene huurverlagingen zodat woongelegenheid betaalbaar wordt.
- verlagen van de inkomstenbelasting op inkomen in box 1 en van het hoge BTW-tarief op arbeidsintensieve diensten, mogelijk te maken door het afschaffen van de regelingen omtrent huursubsidie en hypotheekrenteaftrek.
- opheffen van de fiscale discriminatie tussen huurders en woningbezitters door de eigenwoning onder te brengen in box 3 van de inkomstenbelasting, dus voor de eigen woning: schrappen van de vermogensvrijstelling van de eigen woning én van het eigenwoningforfait.
- belastingvrijstelling van een forse vermogenssom (mede bedoeld als oudedagsvoorziening) in box 3 voor huishoudens die geen eigen woning bezitten.
- aanpakken van het bouw- en woonkartel en de bouwfraude.
- belasten met terugwerkende kracht van de overwinsten in de gehele woningmarktsector ten bate van huurders en kopers van eigen woningen.
- aanpakken van het uitbuiten van de woningnood, zowel wat betreft de hoge kosten als inzake de magere kwaliteit.
- invoeren van het lage BTW-tarief op onderhoud en verbouwingen aan de eigen woning
- verlagen van de BTW op nieuwbouwwoningen van 19 % naar 5 % overeenkomstig het laagste BTW-tarief dat in de in EU is toegestaan voor nieuwbouw door commissaris Bolkestein.
- afschaffen of tenminste geleidelijk verlagen van de overdrachtsbelasting onder invoering van een gelijkelijk verdeling van de kosten over koper en verkoper bij de verkoop van woningen (k.k.)
- afschaffen van het in rekening brengen van bouwrente bij de kopers van woningen.

De redactie, 3 juli 2002, nadien tussentijds aangevuld.

naar Heemland Tijdingen

naar Heemland Tijdingen 2008

terug naar de thuiszijde van Heemland

naar Slechte sociale politiek

naar Sociale kaalslag

naar Barre tijden

naam minister	partij	hypotheek	koopsom	woonplaats
Piet Hein Donner	CDA	1.062.000 euro	920.000 euro	Den Haag
Ella Vogelaar	PvdA	645.000 euro	563.822 euro	Utrecht
Wouter Bos	PvdA	567.225 euro	453.780 euro	Amsterdam
Bert Koenders	PvdA	480.000 euro	niet bekend	Amsterdam
Camiel Eurlings	CDA	453.780 euro	zelf gebouwd	Valkenburg